最近的一度时期，常和朋友聊天，和学者交流，关于房地产泡沫最终结局，其中也看了一些谢国忠、邹恒甫、叶檀等学者的文章，里面有许多闪光点，另外谢百三教授也有许多好的观点。那么，在未来中国经济的发展和走势上面，看得出来，我们都很纠结。纠结的问题在于：中国会像日本那样，由于快速发展房地产，最终会导致整个国家的经济萧条、沉沦，甚至沉默十年二十年吗？

　　今天谈谈我的看法。

　　第一，凡是快速发展房地产的国家，最终的结果都没有好果子吃。近百年的社会实践，给人们以沉痛的教训。哪个国家如果把房地产作为支柱，必定会跌得很惨。我研究经济学，研究产业发展，也算三十年了，房地产业的研究至少已经十年。你们看看我发表的文章可以知道，在2005年两会前，我就发表了许多文章，两会间与两会后也有文章，当时影响比较大。其中有一篇，题目叫做《央行房贷新政：劫富八百损贫三千》，一度时期被转得很多。七年过去了，现在还看当初的文章，几乎问题依旧，观点依然，不得不扼腕叹息！

　　房地产是一个什么样的产业？在三大产业中，房地产业属于第三产业，即服务业，服务业有12个大类，房地产属于建筑业。建筑业有6个小类，勘察设计，建筑工程，建设监理等，房地产开发是其中之一。我研究产业经济，从基层，到国务院国资委的研究机构，做冷思考时，当时做宏观平衡分析，感觉房地产的调控是个常识，中国不会出问题。那么简单的道理怎么会出偏差？经济学研究告诉我，国家经济的可持续增长与稳定发展，就是除了科技创新产业，国家要通过税收保持产业平衡，其它行业，通常搞得好也只能得到社会平均利润率，要想获得超过平均利润率的高利润，就得创新，这样，国家的经济才能稳定成长。所有的产业都很重要，要讲房地产业非常重要，比其它产业更重要，这简直是笑话。农业不重要？采矿业不重要？工业不重要？金融业不重要，交通产业不重要？

　　第二，房地产业快速发展，说明社会的产业规划不好，城市规划不好，税收政策不好。

　　我们在这里要思考一个问题，既然所有产业都是人们需要的，为什么会独独提出房地产业重要呢？这与城市发展有关，与城市规划有关。如果城市规划好，如果房地产政策好，税收政策好，就不会有这样的问题。

　　事实上，如果城市规划好，就是规划中城市产业发展要均衡发展，就是一个城市只能重点发展几个产业，要把产业分流到各个有优势的城市，或者说培植优势的城市，如果所有的投资全集中在少数城市，一定是产业规划不好，城市规划不好。象北京，有没有好的产业政策来引导，比如，让汽车产业集中到顺义，电子产业集中到房山、环境产业集中到海淀，我是举个例，这种鼓励集群不是拉郎配，是让企业自动自觉地愿意去？大家都知道集群经济是最有竞争力的经济，培植集群经济，是政府经济管理最重要的工作，那么关键是出政策。北京由于政策出不来，所以大家都挤在市区。挤在市区，地价就会越来越高。炒作土地，房产就会越来越赚钱。
　　如果房地产政策好，也不会有这样的问题。象韩国，一户一房制度，第二套房要交比较高的税，就没有人炒房了。象美国，虽然你可以多买房，但是税收管住您，城市管理管着您。产业的均衡发展影响着您，炒房地产也没有出路。

　　如果税收政策好，也不可能出现这样的问题。房地产开发不能取得平均利润率以上的利润，多的部分被政策税收收走了，你也炒不起来，如果转让住房，增值的部分超过平均利润以上部分被税收收走了。如果政策收土地闲置税，那些想通过土地炒作获得巨额收益的也不可能。北京市初查有380万套闲置房，39万套出租房，虽然是个初步数字，其实不就是住房的税收不到位吗？如果你有第三套住房，你每年要交税3%，300万的房子就要交9万元的税，你一定会出租，或者会出售。如果出售后增值的部分象韩国那样，收取60%的增值税，你可能会想，还不如当初不买？政策实行的结果就会让房价掉到合理的价位。

　　如果交通规划好，房价也会掉，因为大家都集中到市区工作什么好处也没有。

　　所以说，如果一个国家、一个城市房价大幅度攀升，一定是规划不好，税收政策不好，产业政策不好，房地产政策不好。不幸的是，这些事情全让我们遇上了。其实，说破了就是制订政策时人们的心里有魔鬼。利益偏好，打自己的小算盘。你没有政策制止这种魔鬼，政策就会走偏。

　　日本当年就是这样一个典型，规划不好，房地产政策不好，税收政策不好，所以房地产业就炒作起来了。从1986年到1992年，这中间日本的房地产快速攀升，又突然掉落。最贵的时候，一个东京的地皮的价格可以买下美国。其实现在中国的北京与上海也未尝不是如此。在那个狂热时期，房地产就是整个社会的一切。仿佛只有房地产才配称作财富。恶梦醒来的时候，就要付出代价。从上世纪90年代初开始，日本的经济一蹶不振，到目前为止20多年来也没有很好的起色。房地产快速发展导致泡沫的案例很多。像美国的佛罗里达的房地产热，像泰国的房地产热，像我国香港的房地产热，海南的房地产热。

　　第三，中国的房地产热是全球程度最深、规模最大、持续时间最长的。

　　其实，日本的房地产热集中在东京等几个少数城市。美国的房地产热仅仅是一两个小的洲。泰国的房地产热也是一阵子。但是中国的房地产热从1998到2011，前后有十多年。与正常的发展相比较。美国的房价，十年的上涨在20%、30%；在中国，十年房价的上涨却至少是500%、600%，甚至1000%。特别清楚的就是最近的5、6年房价是翻了5、6倍，甚至还有更多的。十年前许多地方的房价跟现在相比，那可能就是十分之一。所以要看到，最近的15年中国房地产快速发展，从面上来说覆盖了中国所有的城市，快速涨价也覆盖了中国所有的城市。最近八年房价的上涨，每年可以超过30%到40%，当然有的城市涨得更快，也有的慢一些。举个典型案例来说，2010年，北京的平均房价上涨超过60%。

　　第四，快速发展房地产业的危害要说一千遍。

　　这个话题不想做多解释，因为研究的人已经很多了。记得国家发改委宏观经济研究院经济形势研究室王小广主任说过，全世界没有哪一个国家通过房地产的发展让这个国家得到发展，几乎所有的快速发展房地产的国家最后都带来了经济社会的沉重问题。

　　我近些年来参加的房地产研究不少，到全国各地调研房地产的机会也不少。房地产本来是人类社会三大产业当中第三产业的一个分支，是第三产业中的建筑业的一个分支。但是房地产这个小概念，在中国最近十多年的发展当中，已经凌驾于建筑业之上，凌驾于第三产业之上，成了中国最大的产业。前几个月当中，有一个浙江的企业家介绍自己，千万资产每年得到的收益是几十万元。他太太拿了800万现金去炒房，炒了三年得到了3000万。如此可见实体经济为什么会式微，因为所有的企业都是要实现利润最大化的。投资实体经济，每百万投资每年3-5%，投入房地产就可能上升10倍。房地产的过快发展，，必然导致紧缩实业，抽走资金，更不要说投入资金了。所有的投资人只要他的脑袋里面没有糨糊，就必须追求企业的效益。而经济里面最大的效益就是房地产产业。我们可以看一看，在胶鞋业，食品业，服装业，机械业，精细化工业，富豪如凤毛鳞角。唯有房地产在过去的五年的富豪榜单中，年年过半数。快速发展房地产，其拉伸的产业都没有社会需求，没有需求就会资产沉没。所谓资产沉没，这是资产没有用了，但是投资借款的利息还得还。所以疯狂发展的企业都得玩完。瞧瞧我们的轻工业和重工业吧，那么多快速发展的企业，将由于房地产泡沫而付出代价。由于市场竞争的原因，凡是跟房地产一起快速扩容、投资的行业都要遭受重大打击。那一部分的投资，注定是要烂掉的。烂掉的资产不仅不能算是资产，而且还得要为它付出代价。就是你把银行的贷款弄没了，你把股民的投资弄没有了，但是利息还是要还的，甚至还要付滞纳金，罚息。

　　我们目前的实体经济状况，除了少数高新技术领域尚好，在整个实体经济中，目前所遇到的困难是空前的。像纺织业、像造纸业、制鞋业、服装业、小化工、小机械，没有一个不是利润微薄，生存艰难。全国的纺织业、服装业、食品加工业平均的利润率也就是在3%左右。这么低的投资回报，谁还去投资呢。社会上巨大的失业群实际上是我们制造的。

　　第五，房地产会让中国经济沉默十年吗？

　　中国有中医，中医有验方。中医几千年看病，有一个真理，叫做“病来如山倒，病去如抽丝”。我们通过十多年的举国上下的共同努力，发展房地产业，心往一处想，劲往一处使，钱往一处投，力往一处使，结果把社会的巨大的资金腾挪转移到了房地产行业。实体企业，因为减少投资和减缩规模，也是一步一步地捱到了今天。要想让这些企业重新振兴，那不能靠壮阳药，不能靠伟哥一时的激动，只能靠一步一步的调整产业结构，调整产品结构，扩大技术创新，一步一步的走出困境。急是急不得的，也是没有用处的。

　　回到开头，还是这个问题，房地产会让中国经济沉默十年吗？

　　回答这个问题，其实只要看看咱们中国人的几句老话。一句是“出来混，总是要还的”。二是矫枉必须过正，不过正不能矫枉。中国经济需要有一个漫长的恢复期。某种意义上来说，在这个恢复期之内，中国经济的发展空间并不大，亮点也不会多。也许这就是社会经济发展的沉默。从这个意义上说，中国经济要治病，治面广量大沉重的经济病，经济恢复期，少说也得五年，即使十年二十年也非常有可能。现在的事情，主要是要让房地产的政策纠偏，主要是拉动技术创新的投资、产业调整的投资，消费的发展。在这个期间，失业大军的出现，产业转移的缓慢进展，我们要能控制自己心中梦想快速发展的魔鬼、利益集团的引诱政策偏移的魔鬼。

　　第六，中国经济的治病之道。

　　人间正道是沧桑，经济发展的正道就是社会产业的平衡，就是可持续发展，我们要提防利益集团的干预，让经济按照发展规律走自己的路。要沉得住气。

　　中国当前的最大困难，就是要把这么多年依靠房地产发展来拉动社会经济的做法彻底纠正过来。让房地产降温，是中国治病的根本之道。正常社会的房地产业能获得多少利润，我们的房地产企业也只能获得那么多，说到底，最高的是社会的平均利润率，超过的部分政府要通过税收拿走。不要老想象投资房地产一本万利，那种连80岁老太太都知道炒房能挣钱，那说明我们的产业政策疯狂了。这是极其危险的。

　　我们应该有一个科学的产业政策，好的经济发展战略、环境战略。用政策来保证三大产业平衡发展，让所有的产业按照经济规律符合逻辑的得到发展。我觉得，最简单的体现是，我们的房地产业今后十年房地产的投资回报率不应该超过5%。而实体企业的产业回报率应该慢慢的从现在的3%涨到5%，甚至涨到10%以上，只有这样，经过一段时期的恢复和发展让所有产业都回到常态发展的道路上，让科技企业、创新企业能有更高的利润率，这才能社会经济发展的正道和平衡。

　　李开发，和讯网专栏作家，著名经济学家，法学家，中国经济名家讲坛副理事长，一直从事城市产业发展与城市规划设计研究，2009年向国家住建部等部委及全国人大财经委提交住房保障法建议稿，直到2012年提供了第四稿。李开发的建议受到了社会的广泛关注，新华社了望东方周刊，财经国家周刊、三联生活周刊、中国经济网等主流媒体均有专访，在中央电视台与凤凰卫视等均有专题报道。