来自第一太平戴维斯的商铺市场统计数据显示，尽管上海正步入商场供应放量期，预计未来五年年均供应将达100万平方米左右，随之既有新商业区域的发展，也会造成项目之间租户竞争加剧，但2012年第二季度上海中心商圈购物中心首层租金环比上涨1.7%，至人民币41.4元/平方米/天，非中心商圈也保持持续微幅增长。究其原因，第一太平戴维斯研究部负责人简可指出：“中心商圈未来供应依旧有限，不少项目启动大规模定位时，招租的重点并不在于填满商场各个单元，而是如何引入优质的理想商户；与此同时，新兴商圈数个优质新项目逐步入市，也吸引主流国际品牌积极进驻其中。”

　　例如虽然距离年底开业还有半年多时间，在香港新世界大厦基础上变身的上海K11购物艺术中心已经完成了97%的招商，其中BURBERRY、Chloé、DOLCE&GABBANA、MaxMara、VivienneWestwood等众多国际一线品牌均已确定入驻，并结合K11“艺术•人文•自然”的核心理念构建独一无二的概念店，在淮海中路商圈新建及调整商铺供应相对充足的条件下，K11取得如此招租速度，足以证明国际零售商在沪优质购物中心的‘抢位’心理仍相当迫切。

　　市中心商场大规模“腾笼换鸟”

　　据悉，上海第二季度中心商圈租金环比上涨1.7% ，空置率亦微升0.2个百分点至3.1%。益丰外滩源的入市及正大广场租户调整，导致南京东路及陆家嘴商圈空置率小幅升高，事实上，不少核心商圈购物中心都在进行商场定位调整的步伐，寻找更理想的租户，只是由于国际零售商的迫切需求，使得这种“腾笼换鸟”对商圈空置率的影响不大。

　　在淮海中路商圈，除了上海K11购物艺术中心今年与多家国际一线品牌达成协议外，大上海时代广场也结业装修，为明年连卡福重新进入上海做准备；巴黎春天淮海店结束了与城市超市的多年合同，将原本的地上超市变为了餐饮区域，并召集了一些知名的连锁品牌入驻；玛莎在金钟广场开出了其在上海的第五家，面积不但超过了4000平方米，还囊括了很多自有品牌和进口食品；上海第一百货淮海店近期也将结束营业，将来转租成为宝马4S店。

　　商场调整亦注重特色化营造

　　戴德梁行中国策略研究主管、华东区研究部主管ShaunBrodie指出：“经过了百货业的黄金十年，上海商业正在经历一次巨大的变革，老牌百货公司将会面临越来越多的挑战，有限的经营面积、老旧的品牌和格局、现有的经营模式加速其退出历史舞台，取而代之的是购物中心的一站式体验的服务。”

　　值得注意的是，由于越来越多的市中心商场都在从传统百货向一站式购物中心过渡，加上非市中心商圈优质项目的客户分流，现在的商场调整也开始注重自身的特色化营造。例如徐家汇商圈的美罗城在不久前宣布其将不惜成本引进赖声川的星剧场，旨在吸引更多的人流和提升其文化形象；汇联商厦则减少了服装部面积，转而集中在其擅长的食品和中老年服装上；在陆家嘴商圈，日本大型体育连锁店赛标于百脑汇四楼开出中国首店，面积约4800平方米，售卖其自有及代理品牌；在淮海路商圈，上海K11购物艺术中心则瞄准了将艺术与购物有机融合的消费新模式，并融入了环保主题，上海K11购物艺术中心将覆盖地下3层至地上6层，商业面积合计近4万平方米，共拥有租户78家，有近20%的零售及餐饮品牌首次入驻上海，项目最大的特色是不仅作为一座购物中心，更是一间艺术乐园、环保体验中心、主题旅游景点和展示人文历史绝佳的时尚创艺新地标，为购物环境注入环球零售、消闲、餐饮及娱乐全新购物体验。据悉，这种艺术环保主题的购物中心已经受到业界广泛认可，北京、上海及沈阳的K11购物艺术中心均先后荣获“美国 LEED金奖预认证”，K11最近在北京又荣获了2012“中国低碳典范企业”奖项。

　　新兴商圈潮流品牌扎堆成常态

　　2012年第二季度有三个购物中心开业，分别是徐汇宜山路的光启城时尚购物中心、宝山万达广场、真如的弘基时尚购物中心，这些在新兴商圈的购物中心都将自己定位在时尚、年轻、潮流，且都引进了相似的品牌。

　　来自第一太平戴维斯的统计数据显示，由于快时尚品牌已为市场主流消费者认可，且可承租超过1000平方米的面积，因而成为众多新兴商圈项目的招租重点。例如光启城引入H&M、Gap、优衣库、We及Asobio；宝山万达广场则引入Zara、H&M、优衣库及玛莎百货。

　　值得关注的是，西班牙服装品牌Desigual于第二季度在虹口龙之梦开出其中国首家店，此举并不为市场常见，一般来说，多数主流服装品牌依然坚守在中心商圈开首店的原则，以推广知名度。简可认为，这说明更多新兴商圈项目已经被认同，潮流品牌扎堆成常态。