近年来，不断有奢侈品牌撤出外滩某号的消息传出。上海花大力气重修的外滩、一直被传要改造的淮海路东段上，一个个空铺像一双双空洞的眼睛，望向街上的人流。

　　这些沿街商铺的不景气，与奢侈品行业的下滑有着密切关系。面对严峻的市场环境，今天的奢侈品牌不再需要外滩的广告效应，而是变得更加务实，追求真金白银的销量。而外滩、淮海路传统核心商圈由于缺少统一规划，交通不便等原因，始终不能给商家带来满意的客流量。取而代之的是，人气旺盛的购物中心正赢得消费者芳心，相比之下，外滩居高不下的店租异常尴尬。

　　12年前，淮海中路的部分街铺日租金约为50元/平方米，而高纬环球的研究数据称，目前淮海中路的街铺每平方米租金也只有50多元/天。这12年间，当上海大多数地段的房价出现几倍甚至十倍的涨幅时，这一地段的租金却回到了原点。

　　在房地产咨询机构人士看来，奢侈品离开上海外滩、淮海路商圈之后，新进入的业态，无论是餐饮、艺术品还是高端定制，对原先的商铺租金水平尚无足够的承受能力，因此租金回调在所难免。但这些地段的物业毕竟属于稀缺资源，相信经过一段“养铺”的阵痛期之后，商铺租金还会回升。

　　奢侈品牌来外滩“打广告”

　　在上海外滩、淮海路这样的传统商圈，奢侈品牌一直是商铺的主力租户。可以说，奢侈品行业决定了这些商圈的兴衰。

　　新世纪的前十个年头，奢侈品牌在中国一直是狂飙突进的态势。各大品牌纷纷抛出激动人心的开店计划，在一线城市疯狂争夺铺面，并开始讨论怎样从一线城市进军到二三线城市。一家美国轻奢品牌高管曾向《每日经济新闻》记者透露，在中国计划每年开三十几家店，平均十天开一家，全速前进。

　　彼时，国人对奢侈品牌的了解非常有限，海外购物远不如今天这样普遍。刚进入中国的奢侈品牌首要任务便是塑造形象，而上海外滩闻名全国、历史悠久、风景优美、人流量大，外滩的专卖店对这些品牌来说就是最好的广告。

　　时尚专栏作家林剑告诉《每日经济新闻》记者，上海与欧洲有一点不同，欧洲有众多奢侈品“街边店”，欧洲街道比较窄，适合行人闲逛，而在上海，大型购物中心更受欢迎。欧洲奢侈品牌刚进入上海时，可能习惯性地寻找有历史感的街区，因此，富有历史人文底蕴的外滩、淮海路最先受到青睐。

　　2003年，阿玛尼在外滩开旗舰店，面积达到1100平方米。紧随其后，卡地亚、杰尼亚、百达翡丽、宝诗龙等一线品牌纷纷入驻。一时间，外滩成为奢侈品牌竞逐的“钻石街区”，那些外滩旗舰店实际上扮演了品牌“灯箱广告”的角色。
　　业绩不佳品牌大面积撤离
　　然而，这些商家们渐渐发现，外滩人流量虽大，但其中并没有多少潜在客户。游客从外地来到外滩，只为看看上海的风景。
　　网络上曾流传一张照片：外滩名店的橱窗外，游客或蹲或坐，铺着报纸吃盒饭，店员和保安想驱赶他们，于是假装洒水。

　　实际上，在外滩，衡量客流购买比例的“提袋率”一直比较低。一位意大利奢侈品牌代理商告诉《每日经济新闻》记者，他的品牌开在外滩一家五星级酒店地下一层，生意一直不好。

　　到访上海的伯爵表首席执行官麦振杰道出了真相：“上海本地人不会到外滩购买奢侈品，而通常到外滩的观光客又并不是那些品牌的目标客群。”

　　林剑认为，外滩的交通不便、停车困难也是一个大问题。如果顾客每跑一趟都要大费周章，他们为什么不去更方便的购物中心消费呢?

　　与此同时，随着近年来政府反腐力度越来越大，奢侈品行业陷入低迷。连向来稳健的爱马仕也在财报中披露，钟表品类在中国的销量受到了影响。

　　“品牌在选择外滩、淮海路开店之前都有详细的评估报告，认为能赚钱才会决定开店。2000年前后，各大品牌的预期可能过于乐观了。”曾在多家奢侈品牌任职的Sandy告诉 《每日经济新闻》记者，许多外滩旗舰店销售额很低，而店租又很高。她所熟悉的淮海路一家名表店，好几天才能成交一单，一个月只能卖掉十几块表，长期亏本经营。

　　严峻的市场环境让奢侈品牌们变得更务实了。十年来，随着奢侈品行业在中国从兴起、蓬勃发展到充分竞争，中国消费者对奢侈品从好奇到深入了解，一线品牌在外滩的展示、教育工作告一段落，如今更加看重真金白银的销量。但当这些重金打造的奢侈品店铺营业额一直提升缓慢时，越来越多的品牌选择撤退。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，奢侈品牌撤出外滩、淮海路，除了生意不景气，还与这些区域的商圈缺乏统一规划、缺乏整体配套等因素有关。

　　淮海路东段曾被称为“商业百慕大”，这一带由14栋商务楼组成。由于商务楼底层的商场规模不大，很难形成完整而成熟的商圈。芭比、连卡佛、华亭伊势丹曾在这一带入驻、退出或归来，在新旧交替的过程中，这一带常常处于空置或装修状态。

　　淮海中路中段两侧物业分属永业集团、淮海集团、益民集团等，南侧不少店面至今都由“房东”自主开店分散经营。

　　外滩一幢老建筑的经营者告诉记者，其所在的大楼是黄浦区政府租给她们经营的，租期15年。这幢老建筑被定位为高级定制会所，会所内有多家婚纱、礼服品牌旗舰店，目前会所的空置率较高。该经营者表示，这是为了留出足够的空间举办时装秀等活动。

　　记者了解到，这是一幢有上百年历史的建筑，新中国成立后一度被用作加工厂，空置了许多年后开始出租，但不能出售。据介绍，外滩不少建筑都是以这样的模式运营的，各个建筑都有不同的租用业主，每幢楼按照经营者的思路装修、开发，彼此之间缺乏统一的规划。

　　Sandy表示，外滩、淮海路的一个难题在于，物业分属于不同的业主，其中不乏老国企，他们的经营思路较为陈旧，往往随意租给一些并不适合这一区域的品牌。一些原本对这一带非常感兴趣的奢侈品牌，也曾因为“邻居”不够体面而选择放弃。

　　店铺租金十年回到原点

　　2002年，淮海中路的部分街铺租金为2万元/平方米·年，折合日租金约为50元/平方米，而高纬环球的研究数据称，目前淮海中路的街铺每平方米租金也只有50多元/天。也就是说，这12年间，当上海大多数地段的房价出现几倍甚至十倍的涨幅时，这一地段的租金却回到了原点。

　　“退潮了，才知道谁在裸泳。”恒隆地产主席陈启宗认为，奢侈品的心态是，市场好的时候不妨多开几家店，可以起到广告效应，有些商场还会给补贴。但随着这几年高端消费的下滑，品牌开始精打细算，开一家新店或许就要同时关一家老店，只保留生意最好的那家，这样一来，一些经营业绩不理想的商场就要受到波及。

　　林剑告诉《每日经济新闻》记者，商场对品牌收取的通常是固定租金，或按销售额扣点计算。一楼二楼的大品牌一般不对外公布销量，交固定租金，而更高楼层的小品牌，就要看业绩表现了。品牌大多采取务实的态度，如果持续亏损，就会选择关店，死撑的情况并不多见。

　　高纬环球4月份发布报告称，传统百货销售额同比增长自2012年以来逐渐呈现下降趋势，某些百货商家销售额同比出现负增长。
　　高纬环球上海研究部经理陈妍斐透露，淮海中路街铺租金从去年高峰时期的60~70元/平方米·天已经跌至目前的50元/平方米·天，降幅约20%。外滩地面首层租金也较去年下降5%~10%，目前为30~35元/平方米·天，南京路租金在近期也出现轻微下滑，降幅为2%~3%。相比之下，核心区商圈中徐家汇和陆家嘴租金较为稳定。

　　尽管奢侈品计划搬离外滩、淮海路、南京西路等地的部分街铺，但这些区域从来不缺愿意入驻的商业业态。

　　高力国际华东区商铺服务部董事洪淑慧透露，目前在外滩等地区出现的商铺空置现象，仅存在于一楼的底商，二楼以上的高端餐饮基本还是满租的，并且后面还有一大批品牌等着入驻。该机构认为，外滩未来会更加适合做诸如艺术品、高端定制等业态。只不过，业态调整能否被业主接受，是一个问题。因为相比奢侈品，上述类型的业态能接受的租金要略低一些。

　　相比外滩，淮海中路的转型方向更为明确。餐饮和快时尚是目前对商场贡献最多的品类。高纬环球零售商租户代表团队亚太区董事宁孝言认为，2014年，开实体店最为积极的是H&M、Zara、优衣库等快时尚品牌，这些品牌进入中国较晚，现在还处在扩张阶段。

　　Zara、H&M等由于适应的消费需求更广，在这个区域也能有很好的业绩。出乎很多人想像的是，这些店铺的货品售价并不高，但能承受的租金却不低。

　　除了快时尚，咖啡馆、西饼屋等西式餐饮的商店，也能成为淮海中路上街铺未来的主力租户。

　　在行业下滑形势下，商铺两极分化加剧，经营不善的商铺首先面对的是租金的下滑，然后是关店，甚至空铺。淮海路上的皮具品牌Lancel就在今年关掉了门店，取而代之的是本地内衣品牌古今。而那些表现较好的商铺则受到了品牌更多的投入。

　　第一太平戴维斯上海公司副总经理、商铺部董事朱兆荣指出，盘活包括外滩、淮海路在内的商铺，最需要政策的放松。由于受到一系列限制，目前包括银行在内的一些业态尚不能进入这一区域，这在一定程度上影响了商铺的出租。

　　资源稀缺物业受影响不大

　　此前，因看中淮海路和外滩的商业价值，诸多开发商和百货商场依靠持有核心地区的商业地产，获得了租金和物业增值的双重收益。不过，眼下有观点质疑，在品牌大面积撤离的背景下，这些物业的价值会不会迎来拐点?益民百货、新黄浦、香港新世界、阳光新业等企业，会不会因此番奢侈品牌的大面积撤离而遭受账面和实际的双重损失?

　　在淮海路及外滩拥有物业的上市公司众多，其中不乏一些老字号国企。如益民商业集团，旗下拥有18万多平方米的商业地产，涵盖商铺、办公楼、酒店等，其中在淮海路商业街就有近10万平方米;阳光新业旗下上海阳光新业中心位于淮海路商圈的核心位置，总建筑面积约为17500平方米;新黄浦旗下位于北外滩国际航运中心商务区的浦江国际金融广场，占地1.4万平方米、建筑面积11.9万平方米。

　　不过，《每日经济新闻》记者调查发现，外滩、淮海路上奢侈品牌的撤离，对开发商和业主的影响并不是太大，一方面，奢侈品业态在相关企业整体业务中所占据比例并不高;另一方面，这些区域的物业本身属于稀缺资源，长远来看还有升值空间。

　　据了解，商家的集中撤出，租金成本过高是其中一个重要原因。这些品牌撤出之后，这一地段的租金未继续上涨。
　　以几个企业为例。数据显示，2014年中期，租赁业收入仅占益民集团总体收入的5.71%，房地产出租占新黄埔整体收入的比例为7.91%。此外，阳光新业的商业出租今年中期收入为1.13亿元，占比为46.11%，尽管比例并不低，但涉及到上海的项目占比并不高。

　　上海商业研究中心首席研究员齐晓斋表示，淮海路以及外滩租金下跌实属正常，“原来炒得太高”。虽然位置很好，但受电商冲击以及众多购物中心的分流等，眼下“生意不好做”，租金下来对物业的商业经营反而是有利的。

　　齐晓斋指出，物业的价值和供求也有关系，而稀缺资源总是不缺乏需求的。长期来看，企业并不存在收益上的隐忧。

　　业态布局需重视配套

　　在业内人士看来，以淮海路中段为例，此前即便租金再高也仍是一铺难求，如今出现 “空铺潮”，一方面是因为高租金正吞噬着实体零售业的利润，更重要的是因为淮海路多年来商户组合没有规划、餐饮配比不够、停车位欠缺等“硬伤”。

　　据了解，针对这一现状，原先被定位成 “香榭丽舍大街”的淮海路也开始放下身段，走起“亲民路线”。

　　目前来看，“亲民路线”已有成效。今年6月，继阔别淮海路12年的老大昌西点旗舰店复出后，6月，淮海中路靠近成都南路的哈尔滨食品厂旗舰店也重新开张。

　　业内人士表示，餐饮业将是淮海路接下来着力引入的主要业态之一。高纬环球报告显示，2014年二季度，餐饮仍是购物中心创造营收的主力。以淮海路为例，将于年底开业的阳光新业购物中心内，餐饮占比预计接近总面积的50%;香港广场在舒适堡健身中心租约期满后将迎来大面积租户整改，5000多平方米新增空置面积中餐饮企业将成为主要租户。

　　《每日经济新闻》记者看到，在闻名遐迩的淮海路上，颇具历史感的“妇女用品商店”和瑞士顶级名表的专门店相距不过百米，一些老字号的快餐店也夹杂其间。但上述业内人士指出，“老字号”回归只是权宜之计，商业业态早晚是要调整的，因为做餐饮有一个问题，终究会影响到周边的住户。不过，咖啡馆、甜品店等问题不大。从上海的主要消费人群来看，年轻人比较多，做一条年轻、时尚的商业街或是一个不错的选择。“业态成功后，人流量加大，租金也可以上去。”该人士说。

　　除了淮海路，外滩也在逐步转型。高力国际相关人士向《每日经济新闻》记者指出，“可能一些零售、高端会所、餐饮、定制服务等比较适合这里。”做商业和品牌需要集聚效应，就外滩来看，未来零售业会朝两边发展，而中间那部分会更多地引进高端定制服务、餐饮等业态，两端和中间轴线可以形成互动的业态。

　　相关资料显示，餐饮在上海购物中心的比例一般在15%～20%，但最近部分购物中心的餐饮租户占比已提高到40%。