香港零售业的复苏仍然艰难，充满不确定性，作为内地游客在香港购买奢侈品购物的地标海港城租金面临巨大压力，有分析指海港城未来5年租金将下滑23%，较早前更预计高达30%的跌幅，显然，香港时尚零售的持续低迷正在拖累海港城九龙仓(00004.HK)的业绩。

　　据瑞银最新报告指出，九龙仓商铺租金需要下调，因内地旅客减少消费，相信对香港的经济贡献难以恢复至以前的水平，旗下的另一高端商场时代广场未来5年租金也将下调15%。跟海港城一样，时代广场也是该上市集团的现金奶牛。

　　该行称，为应对消费者组合出现变化，九龙仓零售物业、其他商场及街铺也需要调整租户组合，由高端奢侈品牌及珠宝首饰，转向更多餐饮及娱乐，此改变势必令租金下降。以九龙仓旗下海港城为例，其餐饮商户平均租金约是珠宝或皮具商户的10%及17%，即使商户组合改变不影响出租率，利润也将会受损。

　　早前经营奢侈品零售的太子珠宝钟表主席及行政总裁邓钜明坦言，香港零售业像遇到沙士一样，不是阵痛，是没有前景，现在内地游客锐减，核心区租金要下跌30%至40%才算合理。

　　海港城位于香港九龙尖沙咀，约有700间零售商店，也是最多内地游客观光购物的商场，海港城在2015年零售销售额大幅下滑12%，为十年来首跌。

　　据九龙仓的去年全年业绩显示，集团核心利润升25%至137.54亿元，其中64%来自投资物业，28%来自发展物业。其中投资物业核心盈利增长6%达88亿元，集团指上升原因是出租率高及续租租金增长理想。去年九龙仓旗下的香港投资物业总收入达129.39亿元，同比增长6%，营业利润上涨7%至112.88亿元。

　　按项目计，海港城去年租户零售额跌约10%，但整体收入增加5%至89.6亿元，营业利润增长5%至78.47亿元，商场收入增长4%至62.07亿元，但由于叶壹堂因调整策略撤出香港，出租率降至96%；铜锣湾时代广场收入增加6%至28.38亿元，营业利润增长8%至25.33亿元，商场收入增加6%至21.37亿元，出租率维持在99%，租户的销售额下跌11%至81亿元。

　　值得关注的是，今年首季集团旗下海港城及时代广场零售录得按年轻微增长，表现优于大市，而根据商户提供的4月初步资料，认为表现亦不错，不过，九龙仓董事长吴天海坦言不能马上断言本港零售见底回升，要多观察数月才知道最黑暗日子是否已过，集团指目前整体人流有所上升，由于大部分租户租金采用分红机制，因此商户生意表现较好有利集团租金收入。

　　而有市场分析指出，非奢侈品复苏表现较奢侈品好，吴天海则指根据旗下两大商场数据，奢侈品商户表现较佳，反而非奢侈品商户表现拖累整体增长，但他强调不能反映香港的整体情况。

　　有香港零售业界人士分析表示，中国内地到香港旅游的游客人数锐减,这导致香港的零售商遭遇重创，原因是这些零售商原本是围绕着内地游客的庞大需求而建立自身业务，但目前出现了剧烈的变化。

　　香港零售业仍然低迷，奢侈品更是首当其冲，今年3月，法国奢侈品巨头LVMH（LVMH.PA）旗下主要品牌LOUIS VUITTON（以下简称LV）罕见削减尖沙咀海港城的店铺的面积，而该店铺是近年来内地自由行旅客购买LV手袋的最主要店铺。据最新消息，LV决定放弃租用海港城港威商场3楼770平方米的超大面积店铺，已结束营业。原先租用的2楼也减少租用其中的222平方米，腾出来的位置已落实由皮具品牌MCM进驻。该店装修重新开业后，已削减了20%的店铺面积。

　　自2015年底以来，Prada、 Burberry、Chanel等奢侈品牌罕见地在香港店铺最低五折促销货品，这是自2003年开放大陆游客自由行签证以来推行的最大幅度优惠，更凸显了香港时尚零售业节节衰退的趋势，连爱马仕也坐不住，不再私密举行所谓VIP特卖会，2016年首次面对公众对推出5折货品出售。

　　截止到今年1月，香港零售业已连续23个月下滑，按零售商主要类别分析，1月珠宝首饰、钟表及名贵礼物的销货价值下跌3.9%；服装销货价值下跌5.2%。有业界人士分析认为，虽然香港的旅客数目增加，但他们在港的平均消费下跌，以往内地在港消费的豪客不会再回来，香港零售业总销货价值不能恢复以往逾10%的增长。事实上，香港市场几乎成了各奢侈品集团业绩的重灾区。

　　据香港统计局公布的数据显示，香港5月份零售业总销售额临时估计为359亿元，按年上升0.5%，升幅较4月份扩大0.4个百分点，为连续3个月上升。 不过香港政府发言人也表示，仅凭这三个月的数据无法证明香港零售业回暖，零售业销售的短期前景仍要取决于访港旅游业的复苏步伐，以及在各种外围不明朗因素下本地消费意欲表现。据高盛预计，今年香港零售业将继续反弹，销售水平将比去年增长2%，香港2016至2020年的销售年增长水平将维持在2%至3%左右。

　　早前时尚头条网报道，由于无法承受巨额租金，国际品牌纷纷逃离香港中环商圈，据数据显示，现在香港中环地区的租金水平已经超过了2008年的高峰时期，每月1356港币每平方米，全球排名第一并且还在持续增长。不过，Knignt Frank零售部门主管向南华早报记者透露，现在趁着业主为寻求租客降低租金，正是其他零售商扩张的好时机。

　　The Bling Dynasty的作者Rambourg早前指出，对于中国奢侈品消费者而言，香港是一个再熟悉不过的购物目的地，而当地的商场租户很少尝试差异化的销售策略。

　　值得关注的是，海港城和时代广场等分拆上市甚嚣尘上，不过九龙仓表示研究仍在进行中。今年3月初，九龙仓当时宣布启动新策略评估，研究将部分投资物业以实物分派形式派发予股东，并以介绍形式分拆上市，让九龙仓股东有机会同时持有两间上市公司，不过集团董事长吴天海指出，目前未确定将哪些投资物业拨入新上市公司，但这亦意味估值高达2190亿元的尖沙嘴海港城及铜锣湾时代广场，可能成为独立上市公司。

　　目前，九龙仓手上的中国内地和香港投资物业最新估值高达3193亿元，约占整个集团的总资产值的71.94%。当中尖沙嘴海港城的商场及写字楼估值便高达1645亿元，相当于总资产的37.06%，连同时代广场，占投资物业估值比重高达68.6%。

　　吴天海在公司股东周年大会后曾表示集团已完成技术上的可行性研究，但商业上的可行性研究则仍在进行中，因此还没有定案。截止至时尚头条网今日发稿，九龙仓股价微涨0.08%至每股64.7港元，目前市值约为1963亿港元。（文/陈舒）