一个阳光明媚的下午，在北京某品牌临街店里见到了苑先生，从事服装生意的他，已经从事服装经营多年，先后租赁了不少临街商铺。在北京，国内知名品牌、国际品牌进驻商场相对扣点较低，二线品牌则相对较高，因此，他一直以选择临街商铺作为重点，谈起如何“便宜”租到满意的商铺，这位资深人士满腹经验。

　　◆心得一：找中介是最简便的方法

　　想租到、买到“便宜”的商铺还是要“多去找”。找中介是最简便的方法，而中介手续费一般是成交价的6-8%，有的只收1万元左右的手续费，还有的就是收取等同于一个月房租的费用。所以从中挑选价格合适的中介，也可以节省一部分费用。

　　虽然，该品牌前两年的开店速度并不快，但是始终与北京地区有名的商铺中介保持联系，如台湾山圣、万胜等。

　　苑先生表示，在找房过程中，你可能会与多家中介公司合作，假设他们为你提供10间店铺信息，凭借已有经验会筛选出5-6间店铺，例如首先门店选择，三级以上的台阶店会再考虑，门前马路保持3-5米的宽度，与街面相平的店铺都是优先考虑的。如果店铺基本情况符合要求，就可以约定好时间进行实地考察。

　　◆心得二：参比商铺周边集群效应

　　2009年5月份，在北京化工大学斜对面，苑先生开了一家社区店。说起这家店，他表示是“捡到”的机会。

　　他告诉记者：“社区人口多，消费能力强，投资回报率高。这个社区店店铺面积大约70-80平方米，由于该品牌年龄定位在25-45岁之间，产品大众化、价位平价，品牌定位与周边消费群体相符合，70-80%的销量都来自社区人群。”

　　同时，固定的圈子也帮助苑先生迅速了解目标地段商铺周边的运营状况。在中介通知他考察店铺之前，他已经给圈内熟悉该地段品牌运营状况的朋友打了几通电话，立刻就了解了周边商铺的租赁价格和经营状况。

　　因此，选商铺要考虑性价比，参比集群效应。这主要是看客流量，一方面是客流，另一方面还要考虑客层，例如周边发廊、内衣服饰店都成为他们该不该选择在这个区域开店的参考对象。
　　
　　◆心得三：测算保本点
　　
　　随后，苑先生开始测算保本点。他算了一笔帐，假设租金每月为3万元，其他费用为5万元，大约10万元才能保本经营。如果是进驻商场，假设是代理商，当月销售额要达到店铺租金的2倍，才能维持正常经营。而终端零售商，当月销售额则要实现店铺租金的2.5倍。

　　苑先生表示，可以粗略地按照标准平效来测算单店的销售额，如一间60平方米的店铺，在北京每平每天租金大约是60元，按照该品牌的定位，春夏单品价格在168-398元之间，秋冬单品在198-698元之间，中间价格带一般占整个品牌的80%，略高或者略低的价格带各占10%。所以，要实现盈利，就要计算好每天销售多少件服装。
　　　　
　　◆心得四：摸清房东软肋

　　选择在某条街开店，服装企业一直保持“可遇不可求”的心态。目前，北京临街商铺能找到一手房东的机会很小。所以，服装企业在拓展零售市场的过程中，经常会与二手、三手房东打交道，而在交手之前先要做好前期功课。

　　苑先生表示，由于北京市场2009年整个大环境下，许多服装企业放慢了开店的速度，相对其他城市而言，北京目前的商铺价格还算稳定。而且呈现了不升反降的趋势，这与全国其他城市呈现明显差异。

　　一般情况下，与房东签定租赁合同最少要签定3年期限。有的房东比较看中成交价，一般想省钱购买或者租赁比较难。有的房东也会考察租赁方的实力，期待长久合作。   

　　苑先生所遇到的情况是，在北京化工大学所选定的店铺之前是租给两个合作开店的人，他们主做外贸和鞋服生意，由于合作不顺利，将店铺转让。因此，房东也希望找到能保持长期租赁关系的人。

　　得知了这个情况，在与房东谈判当天，苑先生携带了精心准备好的企业相关资料，并向房东进行全面而充分的介绍，并承诺装修期不会超过一个月。因为在租下店铺的头一个月时间，房东会减免一个月的租金，因此，加快装修进度可以保证企业尽快盈利。而他们在店铺装修资金投入相对较高，一般花费在15-20万元，因此，在敲定租赁价格的时候，房东会作出一定让步。