以2001年9月15日七浦路上的第一家室内市场——新七浦服装市场开业为标志，整个七浦路市场由马路集市转为室内市场迄今已整整10年。

　　难得找到这样一个人，他既是当年七浦路的动迁居民，又是买卖七浦路商铺的投资者，还是新七浦服装市场的经营户。七浦路商圈和新七浦服装市场的成长、发展，他是绝对的见证人和参与者。他的名字叫樊德贵，新七浦服装市场的商会会长。

　　■昔日马路市场：出租门面房收益颇丰

　　樊德贵的家就住在七浦路，如今的新七浦服装市场这一地块上有他家一间沿街的门面房。

　　“七浦路的地摊最早源于上世纪70年代末。一些商贩利用七浦路靠近火车站的便利条件，自发销售小商品。这些沿街所设的地摊和手推车、钢丝床，就是七浦路商街的起源。”樊德贵回忆起七浦路市场当时的情景时说。

　　马路市场的价格优势，让七浦路市场迅速发展，以经营中低档服装为主的市场格局逐渐成形，并在上世纪90年代中期达到七浦路马路市场的顶峰状态。“那时我在一家跨国公司工作，收入相当不错，业余还经营过酒店，收获了人生的第一桶金。”樊德贵说，“当时七浦路上生意相当好做。我家沿马路40多平方米的门面房，租给人家，一年租金就有14万元。”

　　然而，樊德贵自己也清楚，马路摊位终究难以长久。进入新千年，上海市政府提出了把上海建设成“国际购物天堂”的整体战略思路，作为占道经营、硬件设施极差的七浦路市场必然要朝着“马路市场入室”的方向发展。2001年，温州商人以土地批租的形式在此建造新七浦服装市场，以产权商铺的形式开发。七浦路正式进入商场化时代。

　　记者点评：新七浦服装市场是整个七浦路上第一个建造起来的室内市场，由此带动了整个七浦路市场的开发。七浦路改造10年，最受益的自然是政府和社会。马路市场被消灭，脏乱差现象不复存在，解决了一大顽症。同时，七浦路市场的容量被大大放大了，市场入室做大做强了七浦路。很难估计目前整个七浦路市场的年销售总量，有人说50亿，有人说60亿，有人说根本无法统计，因为七浦路商圈横跨闸北和虹口两区。市场做大做强，且不论政府增加税收，所产生的就业等社会效益就难以估量。

　　■马路市场“入室”：豪掷300万元狂揽10铺位

　　从新七浦市场开始，七浦路掀起了市场开发的热潮。新金浦、豪浦、白马、联富、超飞捷、圣和圣、凯旋城，再加上虹口区的兴旺服饰城，商业面积一下子突破50万平方米。马路市场入室，市场还能不能红火？产权式商铺在当时的上海还为数甚少，可能不可能成功？这在当时都没有现成的答案。

　　作为七浦路上的动迁居民，樊德贵却跃跃欲试起来。趁着新七浦市场的产权商铺开售，他把动迁拿到的76万元补偿款，再加上以前多方面的积累，掏了300万元，一口气买下新七浦市场的10个铺位。“这10个铺位位于市场的一楼至四楼，都是位置特别好的。”至今回忆起当时的壮举，樊德贵还颇为得意。说实话，当时樊德贵也没预料到日后新七浦市场的生意会如此红火，但他的想法很朴素，“七浦路的马路摊位总有一天要拆光，这些经营户都要找地方做生意。这些买下来的商铺不愁租不出去。”

　　豪掷资金，樊德贵成了新七浦市场产权商铺的投资者。没多久，他又陆续在新七浦对面的兴旺服饰城买了4间铺位。后来又陆续转手，现在在新七浦市场还拥有3间铺位。仅在七浦路商铺投资这一项，他就赚了个盆满钵满。

　　“七浦路可能是上海商业地产最成功的案例，特别是新七浦市场。”樊先生说的一点不错。在新七浦市场，当年买下产权商铺的投资回报是怎样的呢？形象地说，就是一年的租金抵得上当年的售价。有人形象地表示，10年前新七浦市场一间6个多平方米的商铺售价为30多万元，现在这间铺子如果位置好一些的话，一年的租金也要30万元左右。

　　如果再算得细一点的话，每平方米每天的租金超过120元。“上海最贵的商铺租金可能在七浦路上的新七浦服装市场。”一业内分析人士如此感慨。

　　“正因为如此，目前新七浦服装市场的商铺很少有产权转让的，主要是租金回报率相当令人满意，再加上转让税费比较高，很少有人愿意卖。”樊德贵表示。

　　记者点评：新七浦服装市场创造的令人咋舌的高租金的背后，是其商业地产开发的极大成功。产权商铺的开发模式，曾让人捏一把汗，事实上也有很多不成功的案例。但以新七浦服装市场为代表的七浦路市场，以其极为鲜明的特色、极为鲜明的业态、极为鲜明的布局，克服了产权商铺通常所有的散和乱的特点，从而获得极大的成功。

　　■自身转型升级：从代理商转为自主品牌

　　投资新七浦商铺的同时，樊德贵也毅然实现了自身的转型：从原跨国公司辞职，自己投身于服装生意。

　　把多余的铺面出租，樊德贵把一楼两间商铺打通，经营女裤，摆开架势准备大干一场。新七浦市场大多做的是批发。樊先生南下广州，找到生产厂家，凭着在七浦路上拥有的多家铺面一下子打动了厂家的心。起初的生意并不好，但凭着韧性，经过两三年的市场培育，新七浦的服装生意热了起来。

　　“这里最热闹的是每天清晨。商场5点就开门，批货的客商每天4点半就赶过来拿货，我们忙到7点半全部发完，每天几千条裤子发往安徽、山东等地。”樊德贵告诉记者，全部货品都是从广州厂家直接空运过来，每条裤子空运成本在5元左右，比汽运1元要贵不少，但这样的做法可以确保货品是最新款，人家都喜欢到我这里拿货。

　　“前些年生意最好的时候，我就长住在外地厂家那里，等着拿货。拿到货就赚到钱，根本不愁没有批发的下家。”樊先生说，“在七浦路，很多时候来批发的商家反过来还要请我吃饭。”经营过女裤、女装，后来又做过香港“老爷车”的上海一级代理，做品牌厂商的代理虽然简单，但毕竟受制于人。于是，一些商户稳健地从单品牌经营扩大为多品牌经营，另外包括樊德贵在内的一些商家则想到了开拓自主品牌。目前，他注册了“ＦＯＸ ＺＯＮＥ”（狐狸地带）品牌，与服装工厂建立了伙伴关系，这样不仅可以充分利用之前建立的通路渠道，而且获得了更大的渠道市场和利润空间。

　　据新七浦市场管理方介绍，目前新七浦市场内拥有自主品牌的商家已达84户，另有100多家正在申报过程中。到明年年底，争取在所有1000多家商户中拥有自主品牌的比例达到20％。

　　记者点评：新七浦服装市场之所以能产生如此之高的售价、如此之高的租金，关键还是生意做大了规模。不到10平方米的门面，再大的人流量和零售量都支撑不了如此高的成本。新七浦成功靠的是批发，而要让华东各地的商家都到这里来批发，还要靠品牌。从代理商到发展自主品牌，七浦路也在寻求自身的转型升级。

　　■成熟商业街区：天时地利人和缺一不可

　　作为新七浦市场内众多商家的代表，樊德贵代表自己的同时，更代表众多商家。“能在新七浦市场内赚钱的都是市场开拓相当对路的商家，不然不可能承受如此高的成本。”他说，“要在新七浦市场里赚钱，就要卖掉更多的东西。能卖掉更多的东西，好的品牌自然更愿意选择与新七浦的商户合作。”

　　总结新七浦的成功之道，樊德贵表示，新七浦的成功有诸多原因，其中最重要的一点就是地利——熟地市场。长约1公里的七浦路前身就是服装市场，从卖便宜货的马路市场到如今经营特色明确的商城，转型用了将近30年的时间。“从经营历史上看，即便在全国范围内也很少能找出历史如此久远的服装市场。”樊德贵说，如今新七浦的辐射效应远不止上海，来自江苏、浙江、安徽、湖北等多个省份的批发商和上海本地的买家都来这里，日客流量高达数万人。

　　马路市场的入室和经营环境的改善可谓“天时”与“人和”。这十年正逢服装市场进入高峰期，从最早的新七浦，到后来豪浦、白马、超飞捷等专业服装商城蜂涌而出。如今整个七浦路商业街已由10多家大型服装批发市场与1家专业物流公司组成，由七浦路大道从东向西贯通相连，成为以服饰贸易为主，集休闲、旅游功能为一体的成熟商业街区。

　　记者点评：新七浦服装市场只是七浦路商圈的一个代表和缩影。独木难成林，正是10多家大型商场造就的大环境，才使七浦路市场像今天这般红火。而在这10多家大型商家中，也不乏错位经营的例子。新七浦做的是批发，甚至有部分时间段拒绝零售，而像对面的兴旺服饰城则主要以零售为主。正是多元化经营成就了多样化的七浦路，使整个七浦路市场越来越精彩。