“目前的严峻态势还是会持续相当一段时间。”在许多地产圈业内人士的微博上，近期都或多或少流露出这样的意思。2011年的上海商品住房一手交易量以近年来最差成绩收尾。房企普遍不看好今年年初的市场，认为还会有较大范围的打折促销出现。而对购房者来说，限购限贷仍将是巨大的考验，2012年交易的周期会普遍拉长，付款方式也会多样化。

　　“你们怎么看今年的市场啊？”在这几天的采访中，许多开发商和研究机构的业内人士一开口就会问这个问题。其实这是个大家都心知肚明的问题，但可以感觉到提问者或多或少都是心有不甘却也无可奈何。

　　■宝华集团副总裁杨健：年前年后将花很长一段时间调研市场，吃透政策面，再根据形势决定营销策略。以往2月底3月初的“小阳春”已基本不可能。今年房企仍面临严峻的考验，今年应该打消侥幸的心理，一步到位地降至合理定价，提高产品性价比成为当前楼市调控下跑量的关键。预计上半年会有面比较大的打折潮，下半年逐渐走向平稳，要买房的话可能还是上半年机会多一些。

　　此外，目前市场上对刚需的统称太笼统，其实刚需也分很多种“刚”。其中比较活跃的购房者可分成四种类型：

　　特刚——结婚已经有明确时间表，一定要买婚房的年轻夫妻。

　　外刚——在上海奋斗了一段时间的外地人士，有了一定积累，急于摆脱租房生活的。

　　改刚——有改善需求，“一换二”或者“二换三”的。

　　老刚——老客户带新客户、拖着亲戚朋友一起来看房，想住在一起的。

　　■同策咨询研究中心总监张宏伟：房企“死扛”不如“跑得快”，以高速周转应对当前楼市持续调控带来的市场压力。从当前市场格局来看，各大房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”成为必然。行业发展经验及市场实际销售数据也表明，楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，房企“死扛”不如“跑得快”。从降价房企的楼盘所在板块或区域成交表现来看，一旦一个楼盘做出大幅降价的市场行为，并且推盘量达到一定的量，势必会带动整个楼盘的集中成交。

　　■上海合景房地产开发有限公司营销策划总监杨子江：今年楼盘的定价将非常关键，反过来五花八门的营销手段反倒不重要了。各种“销售动作”会删繁就简，以合理定价为核心，其实最精彩、最刺激的市场行为就是定价。貌似简单，其实也是最难的行为。

　　就像买房人买房前会精打细算一样，开发商也再不能像前十年那样拼命扩张，粗放发展，取而代之的是审时度势、精耕细作。今年通过商业化招拍挂方式拿地肯定会很谨慎。不是所有房企都有能力抄底，也要看自身能力量力而行的。工程方面，不可能再“大干快上”，而是会控制节奏，“有多少钱做多少事”。此外，今年房企的并购、转让也会越来越多。

　　不过，限购相当于大浪淘沙，这段时间来售楼处的客户“打酱油”的少了很多，基本都是有迫切需求的“心诚客户”。当然，其中部分买房者不可避免地遇到了限购限贷的问题。面对被限购，不少买房者不用自己的名义买，而用长辈的名义买房。面对限贷，则只能尽可能地选择一次性付款了。但是毕竟手头一下子拿不出那么多钱来，只能选择“分期分批”地一次性付款，即与开发商承诺，在一定期限内，分几次付清全部房款，不办理按揭。如有名买家去年春天购买了一套800多万元的别墅，总共分了6次，在约半年的时间内付清了全部房款吗，在这种情况下，能实现销售和回款已经是相当不错了。

　　■21世纪不动产上海区域分析师罗寅申：对于购房者来说，永远只有最适合的房子，没有最便宜的房子。不要在楼市价格下行通道中过度地左顾右盼，从而错失真正的入市时机。而对于开发商来说，则还是那句老话，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。在目前调控高压短期难以改变，开发商资金紧张、库存难售等情况下，唯有通过合理的降价来回收资金、缓解压力，不然2012年对于其来说，只能是鼻孔喝水——够呛。

　　■上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏：普通住宅的标准放宽、保障房加大建设力度、经适房申请门槛将再度降低，使现今楼市中的“顶梁柱”——刚需购房者大多选择继续观望。而在政策和淡季因素双重影响下，开发商销售热情也不高。不过，随着传统旺季的到来，越来越多的开发商或将选择以价换量“放手一搏”，三四月或将再现2011年末的大规模“血拼”。