简介：作为中国经济最为发达的区域之一，长三角房地产市场一直是发展最早最快的区域之一。作为长三角“经济高地”的沪、宁、杭三地，更是起到楼市风向标的作用。在温总理“房价远未回到合理价位”的敦促下，在业绩、资金、库存的压力下，业内人士普遍预测长三角楼市一轮新的降价潮正在酝酿之中。

　　作为中国经济最为发达的区域之一，长三角房地产市场一直是发展最早最快的区域之一。作为长三角“经济高地”的沪、宁、杭三地，更是起到楼市风向标的作用。在本轮规模空前的楼市调控中，长三角地区也成为调控重点，并在去年下半年开始成为率先开启降价模式的区域。经历过春节过后量价齐跌的“倒春寒”之后，继续加大降价力度的长三角楼市开始整体呈现出“价跌量涨”态势。

　　无论是当初房地产市场发展先行一步，还是成为调控最先见效的区域，长三角楼市对其他地区房地产市场无疑具有一定借鉴意义。在温总理“房价远未回到合理价位”的敦促下，在业绩、资金、库存的压力下，业内人士普遍预测长三角楼市一轮新的降价潮正在酝酿之中。不过，不同区域、不同开发商、不同楼盘根据自身情况，降价的幅度也会有所不同。

　　长三角楼市“降价联动”

　　大型房企扎堆、炒房投资客云集，地王、天价盘频出，长三角楼市一直是全国房地产市场“曝光率”最高的区域之一。而在本轮房地产调控中，这一区域也是限购、限贷等调控政策制定最为严格、执行最为坚决的地区之一。经过一段时间的僵持之后，去年9、10月份开始，作为长三角风向标的上海楼市部分楼盘率先传出降价声，打响降价“第一枪”，接着降价潮蔓延到南京、杭州等周边城市。今年春节过后，经过短暂观望之后，沪、宁、杭的降价楼盘数量、降价力度等依然在扩大。

　　中国指数研究院公布的“百城价格指数”显示，2012年2月上海、南京、杭州三城样本平均价格分别为23421元/平方米、11925元/平方米和20354元/平方米，房价指数同比分别下跌0.72%、2.92%和2.01%，位于重点城市房价跌幅前列。“最先降价的楼盘，往往集中在郊区供应量较大的区域。这里的项目往往本身体量大，库存压力明显，加上周边项目通过价格对有限刚需的竞争，降价促销成为必然选择。像上海，率先降价楼盘就集中在嘉定、松江、宝山等郊区。”中房信分析师薛建雄对新金融记者表示。而上海在今年2月以来开展降价促销较为活跃的楼盘，包括保利叶城、万科清林径、象屿郦庭、滨河华城等项目，大都位于上海中环以外，外环外项目占了多数。上海搜房网数据监控中心统计数据显示，3月上海的打折优惠楼盘预计达到205个，总数较今年前两个月持续攀升，环比2月增加了13个，其中外环外地区增加5个，中环与外环之间地区增加6个。

　　同样的“剧情”在南京、杭州也在上演。南京的江北、仙林、江宁板块，杭州的下沙、桥西、滨江板块等，都在这波降价潮中扮演着主要角色。据杭州快房网K指数研究室统计，3月份杭州市区有17个楼盘计划开盘，主要集中在下沙、西溪、滨江、萧山四大板块。其中，不少楼盘已经开始为降价宣传造势。南京降价潮更是展现出由郊区向市区蔓延的趋势。江宁的东方红郡在2月中旬率先喊出直接降价1000元/平方米的口号，接着江北的融侨观邸，一口价将房源全部降为8300元/平方米，降幅达到2500元/平方米。而位于市区的世茂滨江新城推出最低11000元/平方米特价房源，降价幅度达3000元/平方米，一直被称为南京城中标杆豪宅的菲尼克斯国际公寓也将原来精装修售价每平方米4万多元，改为毛坯房售价每平方米2.8万元。

　　“每家楼盘、每家企业资金情况不一样，采取的销售策略也有所不同。但是现在的事实是，要想促进销售，必须降价，而且降价幅度越大，对销量的刺激也越明显。”南京市房地产建设促进会秘书长张辉对新金融记者表示。据中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东介绍，2011年年底那一波降价潮中，杭州有的楼盘也曾出现“只拿出一两套特价房降价、或者只给出少量优惠”等吸引眼球的“假降价”现象。“不过这些做法在去年已经被证明是行不通的，开发商也意识到，要想提升销量，必须给出实实在在的优惠。今年春节后这波降价中，大多数楼盘都是真降了，降价楼盘降幅普遍在20%左右。”曹旭东表示。

　　对于长三角城市之间是否存在“联动降价”效应，薛建雄认为，互相之间购房习惯的类似，造成沪、宁、杭楼市开发商和买房人在降价心理上都有一个传导过程。“上海率先降价，接着传导到南京、杭州，再往长三角周边更小的城市传导，这三个城市无疑是长三角楼市‘风向标’。”薛建雄表示。

　　实实在在降价的效果，则直接刺激了当地楼市成交量的回暖。中国指数研究院数据显示，2012年2月上海市商品住宅成交9797套，成交面积90.26万平方米，环比上涨44.24%；杭州市商品房成交2399套，成交面积24.16万平方米，环比上涨47.31%；南京市商品住宅成交3635套，成交面积35.99万平方米，环比上涨72.51%。

　　大型房企的降价策略

　　在业内人士看来，去年下半年那波降价更多是年底业绩压力的形势所迫，而今年春节后这波降价行情中，开发商主动调整，“以价换量”的意图更为明显。

　　保利年后在全国40多个主要城市联合举行了“喜春行动”，涉及100余个在售项目和2万套房源。招商地产(19.83,0.02,0.10%)也在2月18日启动“招商局成立140周年，招商地产感恩回馈”，涉及14个城市的22个在售项目，启动一轮全国性降价促销。世茂地产近期成交楼盘均价也有了较大幅度的下降，与其将主力销售楼盘由北京、上海转战到南京、昆山有很大关系，而在南京等地新推楼盘最高降价幅度达到了25%。另一央企中海地产，则早在去年5月份就开始了自己的降价计划，深圳楼盘率先降价，上海、南京、杭州纷纷跟进，最大降幅达3成。台湾元大证券在报告中指出，中海去年下半年的平均销售价格较上半年下调18.3%。龙湖去年底也通过“抢收”行动，降价促销。2011年底至今年初，龙湖在北京的项目时代天街推出“微利”房源，低至11800元/平方米。

　　而这一轮降价促销也在促进房企业绩增长上作用明显。保利地产2月份销售数据显示，公司签约面积37.8万平方米，环比增长202.3%，同比上升69.6%，签约金额36.2亿元，环比升139.3%，同比升69.6%，均价9569元，同比降69.6%。世茂地产2月销售业绩上涨7成，合约销售额20.70亿元。中海地产公布的2月份销售业绩显示，公司当月实现房地产销售额131.1亿港元，实现销售面积64.5万平方米，同比分别增长208.9%及131.1%。龙湖在2月份则创造了销售额“十亿周末”，实现合同销售金额21.3亿元，环比增长80.5%。

　　“想快速回款，降价基本是目前的唯一选择。在周边有的项目给出较大幅度优惠的情况下，要想突出自身项目，只有给出更大幅度的优惠。”曹旭东对新金融记者表示。而在这波大型房企主动降价当中，利用当前土地市场低迷，底价成交为主的情况，一面通过项目降价促销快速回款，一面低价抄底土地市场，成为一些大型房企的选择，为其未来发展和扩大市场份额打下良好基础。

　　降价频遭老业主维权

　　与降价潮相伴随，沪宁杭多个降价楼盘出现一边是排队购房的买房人，另一边则是拉横幅维权的老业主的“奇异景观”。南京的世茂滨江新城在推出11000元/平方米的特价房源后，面对接受不了大幅降价，前来维权的老业主，用3米高的铁皮墙将售楼处大门围起来。3月7日，新金融记者在该楼盘售楼处看到，铁围墙门口有多名身穿迷彩服的保安把守，唯一进入售楼处的铁门也已上锁。对于记者和同去看房人的看房要求，保安表示，前期特价房源都已售罄，现在售楼处不开放。“你们回去打电话预约吧，约好时间才能进，没办法，老业主闹得太凶了。”一位保安无奈地表示。

　　在上海，保利叶语项目因为将前期毛坯房源升级为精装修销售，且价格由19000元/平方米降为17000元/平方米。作为去年上海楼市销售冠军楼盘，售出1500余套房源的保利叶语，在2月传出降价消息之后，即发生了老业主冲进售楼处砸毁沙盘的行为。“没办法，您要看沙盘的话，只能到后面样板间去看小沙盘，大沙盘被砸坏了。”保利叶语置业顾问对前去看房的新金融记者表示。据其介绍，保利叶语的最后一批公寓房源随时可能推出，排号已经超过300组。据杭州媒体报道，在楼盘降价之后，有一些开发商为了保护售楼处，竟然每天花钱雇用100个保安保卫售楼处。更匪夷所思的是，当地一家开发商在降价前夕，为了让老业主无法施展，竟然自己雇人先把售楼处给砸了。

　　对于不断上演的“全武行”售楼处保卫战，南京一大型房企高管对新金融记者表示，开发商在为之前过快上涨的房价“买单”。“买房人也应该理性维权，单纯的价格调整不是维权的理由，而售房合同中是否有欺诈行为等，才是买房人更该关注的。”该人士表示。

　　价跌量涨是今年主调

　　在曹旭东看来，目前楼市呈现出的价跌量涨态势，很有可能成为2012年楼市的主旋律，持续一整年。“中央表态，房价离合理价位还有很大距离，使得开发商楼市回暖、房价反弹的期待破灭，当前的成交回暖，是建立在降价促销的基础上。而且与去年同期相比，成交量并不算高。如果房价回升，成交回升势头很难持续。”曹旭东对新金融记者表示。

　　与此同时，居高不下的库存量也决定了房价反弹的可能性很小。统计数据显示，2012年2月末，全国商品房待售面积超过3亿平方米，比2011年年末增加了3332万平方米。其中，住宅待售面积增加2674万平方米，说明全国房地产市场的存货压力未来还有很大的增长空间。上海易居研究院的研究报告称，按此前6个月的平均销售速度来测算，目前的库存要想全部消化需要16.5个月的时间，这一数字环比1月继续放大。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，2012年上半年，房价将继续保持下跌态势，下半年才有可能趋于企稳。

　　对于当前降价幅度会不会进一步扩大，薛建雄表示，从普遍情况来看，单个楼盘维持在10%-20%降幅的可能性比较大。“本轮房价调整是在为2009年的报复性上涨‘还账’，不同区域、不同楼盘相比当时的上涨幅度也有所不同，所以是否有继续降价的空间，应该分别来看。”薛建雄表示，接下来更有可能出现的情况是，会有更多楼盘加入降价潮，而之前降价幅度不够的楼盘会加大力度，已经有较大幅度降幅的楼盘，在取得相应销量后，可能会逐步缩小优惠幅度。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，在经济增速预期放缓的市场背景下，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口，“去投资化”政策仍将在2012年楼市走势中发挥重要作用。

　　零点研究咨询集团最新发布的“全国两会民生系列调查”显示，北上广三地居民普遍认可限购令控制房价的作用，三成居民选择继续观望，高达51.7%的居民表示即使房价有所下降还是买不起，仅有8.3%居民在2012年有购房意愿。

　　《工行-上海财大2011年上海住房市场年度报告》预测，由于新建住房2011年全年供过于求，上海市存量房体量加剧，后期房价竞争压力大增，预计房价仍有下降空间。