6月15日，香港旅游发展局发布公告称，即日起至8月底，将向访港旅客提供总额为4亿港元(7.7514, 0.0003, 0.00%)的多项优惠措施，希望以此吸引更多旅客来港消费，帮助本地零售业提升业绩。此项政策出台，源自香港零售业正经历一场寒冬考验。

　　此前十余年间，受“自由行”及“一签多行”政策推动，香港零售业经历了“黄金十年”。但近年来受内地减税、汇率变化及收紧自由行等各种因素影响，香港旅游发展局数据显示：今年1月－3月到港的内地旅行团数量同比下降21.1%，其中3月数量同比减少42%。

　　6月1日，香港特区政府财政司司长曾俊华称：受此影响，今年一季度香港的零售销售货值同比下跌2.3%，3月更按年下跌近3%，跌势在4月会持续。而今年香港首季的实质经济增长率也将变为2.1%，略低于上季度的2.4%。

　　多重变局共同作用之下，香港零售业及与其密切相关的旅游业发展，已行至又一拐点。“香港零售业应回归理性层面，不再过度依赖内地高端消费游客，要适应新的游客消费模式，积极探索平价趋势下的新销售常态。”商务部驻香港贸易处近期的一份报告指出。

　　租金博弈

　　在铜锣湾购物旺区拥有希慎广场、利舞台及利园三大商铺群的希慎兴业公司，成了香港今年至今为数不多的商铺租金“逆势上涨”案例之一。

　　这源自售卖新品人气爆棚的苹果专卖店，以及日渐成为“旅游点”的诚品书店皆位于希慎广场内。受此影响，2015年一季度，希慎兴业旗下商铺组合人流同比逆市增长了9%。水涨船高，其首季续租租金升幅为30%，预计全年商铺组合的续租租金或将提高15%－20%。

　　在香港零售业曾经的“黄金十年”时期内，零售商视香港为打入内地市场的跳板，因其接待游客人数年年创新高，加之土地有限一铺难求，商铺租金水涨船高，热门商铺三年租期届满后价钱翻倍，并不罕见。

　　以铜锣湾商圈为例，一间500平方英尺(约合46平方米)店铺的每月租金，一度可达50万港元。正因如此，自2012年该商圈租金超越此前连续11年高居榜首的纽约曼哈顿第五大道后，连续三年未让“商铺租金全球冠军”的宝座旁落。

　　花无百日红。内地消费者转投日韩与欧美消费、汇率高企等不利因素的出现，使得不少零售企业老板大吐苦水，称其生意大跌，市况大不如前。佐证的数据是，2015年1月，香港零售额下滑至2003年以来的最低点，商铺租金虽仍贵过纽约、伦敦以及巴黎，但升势已停，出现下调压力。

　　商务部驻香港贸易处在一份相关报告中指出，“在香港零售业‘黄金十年’的后期，尽管消费已呈疲软态势，但是商铺仍以天价成交。如今铜锣湾等热点地区的一线铺位已出现承接能力不足，未来将出现空置商铺数目增加之势。”

　　按照香港理工大学建筑及房地产学系教授许智文的预估，收紧“自由行”及“一签多行”对市场的影响预计将持续两年至五年，今年香港商铺租金将下跌8%－15%。这一判断与多家商业地产研究机构的分析基本一致——2015年香港核心区一线街区商铺租金会跌一成，而二三线地段的跌幅会更高。

　　但对一些零售商来说，这种被动的跌幅尚不足以抵消颓弱的销售，因此期盼业主减租共渡难关。“如果(业主)不削减租金，我们将离开铜锣湾。”一位快消品连锁店主管对《财经》记者表示。此前一年，由于内地游客大幅缩水，这家连锁店的销售情况出现三成缩水。“我们已承担不了这么高的租金。”

　　要求减租的，并不局限于奶粉及平价衣饰等快消品店铺。2015年4月下旬，当地一篇名为“香港地产战，业主VS奢侈品牌”的报道指出：受内地对奢侈品需求大不如前影响，业主希望店铺租金保持以往水准，但包括Gucci[微博]、chanel等在内的奢侈品牌则希望大幅削减租金开支，双方自此角力不断。

　　“我们试图(与业主)杀价，降低租金成本。”香港珠宝连锁集体英皇珠宝发言人称。而其竞争对手周大福[微博]则行动得更快——虽然商业地产经济公司高纬环球的数据显示，2015年3月铜锣湾的平均铺租同比下降了11%，但它仍将在铜锣湾及太平山顶关闭两家门店。

　　到目前为止，降租并非业主的普遍选择。对于一些业主来说，手握现金及认准了香港优质高端店铺的求过于供趋势，使得其宁愿将店铺空置，也要租出一个好价格，故近来已导致多宗核心区商户如钟表店等不续租铺位的案例。

　　拐点VS终点

　　因牵扯利益重划，零售商与业主对旅客流失现象的不同解读，直接影响了双方在新租约商讨上的态度。“黄金十年”究竟是走到了拐点抑或终点，是目前相关各方都高度关心的核心问题。

　　香港特区政府统计处数据显示：2014年香港零售业总销售量同比增长0.6%，总额为4933亿港元，比2013年下降0.2%。这是自推出“自由行”政策11年来，香港零售业首次出现增长下滑。2015年1月，香港单月零售额为466亿港元，同比下降14.6%，创下了“非典”以来单月的最大跌幅。

　　“这一数据宣告了香港零售业高速增长期的结束。”前述商务部相关报告称，“未来香港零售业的发展将告别过去十年来的黄金高增长期，销售额缓慢下降的趋势不可避免，香港的零售业势必面临着更大的挑战。”

　　经济趋紧、港币利率上升及日韩等国签证放松，都是导致这一系列不景气数字出现的原因。但“香港2014年零售销售额出现负增长，还有其特殊原因”。

　　从数据来看，销售额下跌并非销售量及访港旅客数字减少所致。2014年访港游客为6084万人次，历史上首次突破6000万大关，同比增长12%。但分析销售结构可知，珠宝首饰、钟表及名贵礼物类商品销售额下降13.7%，消费模式转向中低价的趋势越加明显。

　　十余年来，香港零售业的繁荣主要依托高端商品市场。但随着欧元、日元大幅贬值，更多的内地游客转向欧洲和日本购物；另一方面，近年来网购增长迅速，海外代购等业务也分流了部分内地游客在香港的购买需求；而内地反腐力度加大，亦对香港高端商品的销售构成影响。多位接受《财经》记者采访的相关人士表示，后两项原因对香港零售业态的冲击，将是不可逆转的。

　　此前曾一度频频出现的反水货客活动，其影响亦不可小觑。今年以来，赴港内地游客仅增长6%，而之前五年平均每年的增长数字则为21%。据广东省情调查研究中心近期一项调查显示：广东网民未来一年计划旅游目的地，首选为韩国及台湾，香港只居第八位。如果内地旅客单以汇率计，旅游意向应是韩国、香港，之后才是台湾。

　　部分受此影响，在最新公布的由世界经济论坛撰写的《旅游业竞争力报告》中，在全球141个国家或地区的旅游竞争力中，香港已下滑至排名13位，位于第9名日本及第11名新加坡之后。

　　为打击水货客活动，并降低访港旅客数字持续增长对香港部分地区的影响，从今年4月13日起，内地开始实施收紧的赴港政策，深圳户籍居民由“一签多行”改为“一周一行”。香港入境处的数据显示，收紧后内地访客每日平均入境人次约为12万，同比减少1000人。政策初具成效，但亦给香港零售业的紧张趋势再添了一笔。

　　除此之外，为扩大内需，内地从6月起亦开始采取一系列措施吸引内地人海外消费回流：首先，国内消费者需求大的部分国外日用消费品，于今年6月底前开展降低进口关税试点；第二，结合税制改革，完善服饰、化妆品等大众消费品的消费税政策；第三，增设及恢复口岸入境免税店；第四，严格落实入境物品依法主动申报纳税要求；最后，加快中国产品品牌提升工程，严打假冒伪劣，日用品首当其冲。

　　对于这些措施，内地与香港相关人士的看法并不尽一致。对外经济贸易大学国际商务研究中心主任王健认为，内地采取降低关税等切实有效的举措，将有助于让有需求的民众更便捷地买到物美价廉的海外消费品。随着进口扩大、价格降低，内地人赴海外抢购奶粉等现象料将成为历史。

　　而香港零售管理协会主席麦瑞琼则指出，对内地客而言，除质量有所保障之外，香港零售产品品种繁多又集中，来港购物仍有一定吸引力，且他们来港能同时购物和游玩。

　　多途应变

　　据《旅游业竞争力报告》数据显示，旅游业占GDP在各地区的百分比分别为香港8.9%、新加坡5.3%、日本2.2%、韩国2.1%。旅游及其所带来的零售收入，对香港经济的影响，绝非无足轻重。

　　研究香港经济多年的香港中文大学沪港发展联合研究所所长宋恩荣，则尤其看重自由行旅客对香港整体就业率增长的巨大贡献。据其近期的一项研究发现：在2007年－2012年间，自由行旅客的消费增长，构成了其整体新增就业增长的约26%。在香港的金融、物流、专业生产服务业及旅游业这四大产业当中，GDP占比最低的旅游业，却是对就业增长贡献最大的产业。

　　“在香港目前的语境之下，其他产业对香港就业的贡献面临着一系列相当大的不确定性。以作为创造香港产值及就业岗位第一位的贸易与物流业为例，就面临着来自上海、深圳等地的竞争；虽然金融服务业的前景相对好一些，但作为非劳动密集型行业，它并不能创造多少就业岗位。假如自由行出现萎缩，香港失业率会出现显著上升。”宋恩荣说。

　　面对下滑趋势，香港相关各界均在出谋划策，以作应对。

　　除前述从6月15日起开展的活动外，自2015年初开始，香港特区政府已接连推出多项应对措施。在重建信心方面，香港旅游发展局从1月起在日本、韩国、东南亚和中国内地主要城市展开了新一轮的宣传攻势。同时还将邀请世界各地的媒体和意见领袖来访、加强外访活动。据曾俊华透露，这一系列的支援措施和推广工作共将投入2.9亿元。

　　但在香港理工大学中国商业中心主任陈文鸿看来，这种运动式的政府推广的效果并不会理想。“实际上旅发局在海外的活动力度一直都很大，反倒是在自由行上没做什么宣传。另外香港是成熟的国际化大都市，本身来去无阻，想来的海外游客恐怕早十年就已经来过了。增量上做不了太多文章。”陈文鸿称。

　　商界的自救行动来得更早。过去一年，香港一些大型零售商已开始关闭部分店铺并暂停了进一步扩大规模的计划。以拥有海港城等知名商铺的九龙仓集团为例：2014年时该集团已就香港零售业的下滑趋势做出筹备及调整，且调整方案不是针对单一季度或短期，而是做了较长期的准备，因为很难判断零售业低迷将持续多久。

　　跟随中国内地旅客的流向走，亦是一种办法。2014年9月，周大福集团在韩国济州岛开设首个销售点，并计划进一步向海外扩张以服务中国游客。

　　已将香港融入自己生活圈的珠三角居民，或许可成为香港零售及旅游业内不可缺少的一个重要助推。随着越来越多的该区域居民赴港采购生活用品，入境香港最近、交通较便利的新界北部区域，如上水、粉岭、屯门、元朗等地，将在这种趋势中受益。当港珠澳大桥正式通车后，作为广东西部入境香港的前沿大屿山，未来也将在这种趋势中受益。

　　为抓住机遇，香港政府有关部门亦在与深圳筹谋合作建设香港边境区域大型购物中心，以此既有利于分流内地购物客流，减小香港中心地区的压力，又有利于保持香港零售业的繁荣。

　　“旅游业的负外部性的大小与当地的旅游接待能力高度相关。假如政府能够显著提升其接待游客的能力，增加零售场地，随着政府有效政策逐步有针对性地落地实施，自由行的正外部性将会超越其负外部性。” 宋恩荣指出。

　　实际上，与单纯作为扫货客相比，该区域居民实际上已将来港的消费方式转向多元化。今年“五一”期间，在香港西贡等郊区见到大批游客，当中很多正是自由行旅客。对于香港周边的居民来说，除了搭飞机到海南岛或东南亚，来港郊游已成为一个好选择。不仅如此，因香港咨讯及文化自由的优势仍然坚挺，故近年已有愈来愈多内地客来港看戏、看展览或逛书店。

　　除此之外，为抵销旅客数量下跌所带来的冲击，香港本土居民的消费力量亦在日益受到重视。有数据显示：今年香港的平均加薪幅度约为4.5%，本地消费仍然可为零售业带来动力；再加上近期股票市场的波动所产生的财富效应，也直接增加了本地消费者的消费意欲。实际上，在今年复活节的假期内，部分以港人为主要消费对象的零售店生意便出现了约10%的增长。

　　“香港地少人多，700万本地人口，每年接待6000万人次的旅客，追求量的旅游业已过去。在实施‘一周一行’后，可能减少460万人次。这将有利于腾出更多‘思考’空间让业界改革，是好是坏无须太早定论。”香港财经评论员林国泰指出，“正所谓穷则变、变则通。内地旅客减少来港，为香港企业带来一个转变的机会，显然并非坏事。”