从2005年在香港资本市场发行REITs算起，万达商业的上市历程已有14年。其间经历了在港上市和退市，以及资产包的多次调整。如今，以轻资产为主的万达商管能否顺利登陆A股？分析人士认为，这仍将取决于监管层的认定，以及今年的房地产政策导向。

　　3月1日，大连万达商业地产股份有限公司（以下简称“万达商业”）公告称，为贯彻公司发展战略，公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”），并于2月22日办理完成工商变更登记手续。

　　按照万达此前的规划，万达商管将“不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业”。这家轻资产公司还将是万达商业在A股上市的主体。

　　尽管万达商业集团架构调整的消息早已释放，但万达商管的成立，仍被视为万达商业回归A股的重要一步。截至今年年初，万达商业在上交所IPO排在第60位，按照现有的审核节奏，公司在今年实现上市并非不可能。

　　从2005年在香港资本市场发行REITs算起，万达商业的上市历程已有14年。其间经历了在港上市和退市，以及资产包的多次调整。如今，以轻资产为主的万达商管能否顺利登陆A股？分析人士认为，这仍将取决于监管层的认定，以及今年的房地产政策导向。

　　保驾IPO

　　万达商业集团架构调整的消息在今年年初就已释放。1月21日，万达集团董事长王健林在集团年会上透露，要将万达商业更名，变成商管集团，另外成立地产集团。

　　其中，商管集团为轻资产公司，将“成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商，使公司战略更清晰，商业模式更纯粹，也为了使市场估值更高”。按照王健林的说法，“新的商管集团将是万达集团核心企业。”

　　地产集团则是重资产企业，负责消化商管集团的地产业务，并开发万达广场重资产，其中“不排除纯粹搞一些住宅开发”。万达对地产集团的规模并未提出太大要求，反而要求债务不能突破规定的上限。

　　1月29日，腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创入股万达商业，4家企业计划投资约340亿元，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

　　万达在当时的交易公告中再度强调，引入新战略投资者后，万达商业将更名为万达商管集团，1-2年内消化房地产业务。公告还表示，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业，各方将推动万达商管尽快上市。

　　这样一来，万达商业集团的拆分思路变得清晰：轻资产公司谋求上市，重资产公司从事稳健的房地产开发和销售业务。

　　相比于地产集团的成立，万达商管的更名显得十分迅速。上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，这可能是出于上市紧迫性的考虑。

　　据了解，万达为回A发行的资管产品，综合成本超过10%，且有时间限制。根据21世纪经济报道记者掌握的一份“万达商业私有化投资基金推介说明书”，如果不能在今年8月末完成A股上市，万达集团或其指定第三方将向投资者提供10%每年（单利）回购（由万达集团提供回购保证）。

　　尽管上市资金问题已经在1月29日的股权出让中解决，但王健林显然也不愿意看到延后上市的情况。

　　截至今年年初，万达商业在上交所IPO排在第60位。2017年IPO审核速度明显加快，上交所就有超过200家公司被放行。若不考虑其他因素，仅按照审核节奏来看，公司有望在今年实现上市。但能否赶在8月末之前完成IPO，目前尚存疑问。

　　严跃进还指出，将重资产从上市资产包中剔除，本身就带有加快上市进度的考量。

　　由于政策层面的限制，自2010年以来，涉房企业在A股的IPO之路几乎被封死。其间，绿地、华夏幸福(36.800, 0.00, 0.00%)等大型房企均采用借壳的方式登陆A股，恒大也传出过借壳回A的传闻。若不采取借壳，而以IPO的方式上市的话，轻资产显然会面临更小的阻力。

　　以租金为主要收入来源的万达商管，具有较好业绩支撑。2014年至2017年，万达广场的租金收入分别为110.8亿元、144亿元、195.8亿元和255.2亿元，最近三年的复合增长率超过30%。随着万达广场建设和开业数量进一步增加，万达商管的业绩成长性颇值得期待，这也将成为其上市的利好因素。

　　14年上市路

　　尽管万达商业曾在2013年借壳恒力地产在香港上市（后更名为“万达酒店发展”），但该公司一度被定位为海外收购平台。万达旗下主要的商业地产资产，上市之路可谓漫长而曲折。

　　2005年，香港REITs（房地产投资信托基金）上市大门开启，万达与澳大利亚麦格理银行约定合资成立商业管理公司，将万达9家商业广场打包到境外发行REITs，预计募集资金在10亿美元以上。当年年底，万达REITs招股文件在香港获通过。

　　但在2006年7月，有关部委发布严格限制境外公司收购内地物业的“171号文件”，万达REITs计划被迫搁浅。随后，王健林计划去香港红筹上市，但也未能实现。

　　王健林后来在公开演讲中提及此事，感到十分后悔。他表示，2006年本来就有机会在香港红筹上市，并找了JP摩根、摩根士丹利等投行。但被麦格理“忽悠”之后，错过了最好的机会。这一表态还收录到2014年出版的《万达哲学》一书中。

　　2007年，王健林计划让万达在A股上市，随后展开一系列的前期准备工作。

　　根据当时的媒体报道，万达上市的具体时间表为：2009年12月-2010年2月间完成上市辅导及辅导验收；2010年1月-3月间，完成招股说明书等上市申报材料；2010年3月-5月间申报上市材料，通过证监会发行审核；2010年6月在内地A股挂牌上市。

　　尽管证监会于2010年受理了申请，但随之而来的楼市调控，使得万达上市计划再度搁浅。不得已之下，王健林再度将目光转向香港资本市场。

　　经过长期而缜密的准备，万达商业终于在2014年12月23日登陆港交所，并成为当年港交所规模最大的IPO。但彼时的香港资本市场并不认可规模导向的内地房企，万达商业的股票在上市当天就遭遇破发。在港上市的600多天中，万达商业的股价有半数时间低于发行价。价值不被认可，使王健林感到沮丧。

　　2016年3月，万达商业发布退市公告。虽有部分投资者表示反对，但公司仍于当年9月完成私有化。

　　从港交所退市的同时，万达商业还启动了内地IPO程序。2015年9月，万达商业向证监会报送了首次公开发行股票的招股书。根据该招股书，拟上市的资产包中，以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）、文旅三类项目为主。

　　出于降负债的需要，2017年7月19日，万达商业以637.5亿元的代价，将13个文旅项目91%的股权，77家城市酒店的全部股权，分别售予融创和富力。8月，万达又将负责文旅和酒店项目管理的轻资产公司——万达文化旅游创意集团有限公司、万达酒店管理（香港）有限公司——注入香港上市平台万达酒店发展。

　　出售资产虽属被动行为，但客观上也使上市资产进一步优化。经过此番调整，上市资产包中仅剩以万达广场为主的商场部分（包含商场管理运营），属于轻重结合。

　　万达广场是万达商业旗下最成功的产品，该产品运营成熟，并能轻松实现单个项目的资金平衡。在实施轻资产转型之后，万达广场的快速复制能力进一步增强。

　　尽管如此，正如前文所述，重资产部分仍然因浓厚的房地产属性而被拆分，从而助力万达商业回A。

　　严跃进认为，对于不断“减负”又更名的万达商管来说，已经尽可能地扫除了IPO的障碍。但万达商管能否按期实现IPO，仍然难以做出定论。多数受访者认为，这将取决于监管层对于万达商管资产属性的认定，以及今年房地产调控政策的导向。