物业税变形房产税 上半年择机出台

　　万众瞩目的房价调控“杀手锏”物业税，现实中正悄然变身为更具操作性的房产税。今年上半年新的房产税将择机出台。

　　其核心内容是，在政策开始实施之后购买的符合条件的居民自用房，将被征收房产税。此前，这一税种只针对商业地产，如果一套房子的原值为100万元，则一年需要缴纳房产税8400元；如果该房产出租了，一年取得租金收入10万元，则一年应缴房产税12000元。

　　本网获悉，央行、银监会、国税总局、国土部、财政部、公安部等部门曾进行过一次讨论，就房产税开征的时机、内容和技术可行性进行研究和协调。

　　一位参会的人士说，目前地方政府财力紧缺已是不争的事实，中央不得不考虑如何给地方政府培植一个稳定的可观的财源。过去一直在“空转”当中的物业税设计为地方税，考虑让其成为地方主要收入的来源之一。

　　但物业税的推出存在太多无法逾越的阻力，如法律上的、制度设计上的、税率测算上的，作为新税种，它还必须通过全国人大的审批。

　　而房产税是已有的房产保有环节的税种，此前一直以暂行条例的形式存在，对其内容的调整只要国务院批准即可。房产税也不涉及把一些土地税纳入进来。

　　“主要是高层有决心通过税收政策调控房价，正好这个税也能给地方增加收入，甚至可能成为地方主要收入来源，所以新的房产税推出的可能性和步伐都加快了，我们目前正在着手操作这件事，有可能是先在几个城市试点。”上述参会人士称。

　　4月22日，本网从权威渠道获悉，北京、上海、重庆、深圳四城市将成为房产税的试点城市。

　　第三套房或将征收房产税

　　据财经网4月23日报道，财税部门或将在未来把政策重点放在调整房产税上，可能将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围。

　　昨日有消息人士透露，对于房地产市场，财税部门的税收政策重点就在于房产税政策的调整，目前的思路是对个人拥有的房屋进行区别对待。

　　首付比例和贷款利率大幅提高，这一严厉房地产信贷政策出台后，社会各界对中央政府获将通过税收手段对房地产市场进一步调控的猜测颇多。而日前出台的楼市调控“新国十条”指出，财政部、国家税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

　　有专家表示，目前土地出让金是否纳入物业税等众多难题没有解决之前，物业税短期内还难以出台，因此要将重点放在现有的税种上。

　　房产税是现有房地产税种中最有可能被使用的调控工具。按照现行的房产税暂行条例，个人所有的非营业房产可以免缴房产税，但条例并没有明确规定营业房产的范围，不少个人房屋虽然用于经营，也并没有按期缴纳房产税。

　　据1986年出台的房产税暂行条例，房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳，税率为1.2％，没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12％。

　　银监会“既认房又认贷”的二套房认定标准出炉后，房贷新政的焦点又落在了三套房信贷是停贷还是限制上。

　　记者调查发现，目前各银行均对三套房统一提高了首付比例和贷款利率，但标准不一，最低标准是利率1.15倍，首付55％，但也有银行提出，原则上不对购买第三套及以上住房发放贷款。

　　但银行也均留有余地，称如果当地政府和监管有明确规定的，则按当地的监管规定执行。

　　目前，上海、深圳、北京相关政府部门正密集开会，研究落实政策。记者了解到，虽然各地对三套房信贷是采取提高首付和利率，还是集体停贷说法不一，但对异地炒房则态度明确，停止信贷支持。

　　停贷？提门槛？

　　权威知情人士透露，上海市有关方面近期正密集开会讨论如何落实国务院文件。

　　21日，深圳市规划国土委也召开专门会议，称将加快《关于贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（代拟稿）及《房地产市场监管办法》报审。这意味着，深圳房地产调控相关措施将会很快出台。

　　但如何拿捏调控尺度，仍存诸多争议。

　　国务院文件对首套房和二套房规定已有明确方向，地方并没有回旋的余地。但国务院同时又给银行和地方选择性的政策——“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。”

　　统计数据显示，上海3月房价同比上涨10.7％，低于全国平均的11.7％；环比上涨1.9％，略高于全国平均的1.1％。

　　但实际上进入3月，上海地产市场出现了新一轮疯狂投资。目前上海房屋成交均价自去年12月首次冲破2万元/平方米大关后，已持续四个月维持在2万元/平方米上下小幅波动。上海一手住宅800万-1000万元豪宅的成交量比2月份大涨254％。

　　对于上海，如何左右权衡？

　　知情人士透露，上海有关部门讨论时考虑了一个导向，即希望银行对待三套房政策执行首付6成以上，利率上浮1.2倍的政策。这也就意味着三套房信贷并非一刀切停贷，而是以提高门槛的方式限制信贷。

　　另一银行人士认为，规定如此具体的执行细则似乎违背了风险定价的原则，但如果不规定清晰，银行之间又可能恶性竞争。因此，他认为应由银行同业公会这类组织出台一个行业规范文件。

　　不过股份制银行上海分行人士表示，未听说上述导向，但这两天银监局曾听取银行对新政的反馈，很可能从紧从严。

　　上海银监局相关人士表示，目前相关政策正在讨论，三套房贷政策具体如何执行，最终要由商业银行根据其房地产信贷占比权重等因素自主决定。

　　“深圳的调控政策很可能会限制三套房贷。”深圳中原地产董事总经理李耀智猜测。

　　北京中原地产一位接近政策层的人士透露，北京可能出台比上海等地更加严厉的调控政策，第三套房贷可能被叫停；房贷新政执行时间节点，可能进一步加快，有望5月启动。不过，截至发稿时，北京、深圳两地说法并未得到相关部门的证实。

　　一位银行人士分析，三套房全部封杀的可能性不大。一方面，存在客户因工作地点变更需另购住房，或成年子女与父母为房产共有人但分开居住等合理需求；另一方面，地方政府和银行出于自身利益考虑，难下重手。

　　炒房所得可能征重税 保有环节征税正在酝酿

　　房产税“靴子”何时落地？

　　国发10号文明确要求加快研究制定政策的还包括调节个人房产收益的税收政策。

　　日前，济南媒体报道，从3月25日起，济南对二手房交易按买卖差价20％的个人所得税率征收，原来执行的按总价1％的税率政策废止。税务专家认为，一旦济南的做法向全国推广，将对炒房者造成沉重打击。

　　根据个人所得税法及实施条例，个人转让住房作为财产转让，以转让房产的收入额减除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，适用20％的税率。但由于个人住房的原值不好确定，国家税务总局曾在2006年发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可由主管税务机关按纳税人住房转让收入的1％核定应纳税额。

　　以一套100平米的房子计算，假设购入时单价为每平米5000元，出售价格为每平米1万元，按1％的转让收入核定税率算，应纳税款为1万元；若以差价的20％计算，应纳税额则为10万元。

　　一旦二手房交易全部按照差价的20％征收个人所得税，投机购房者的房产收益将大大降低，但还是会存在税负转嫁的问题。

　　链家房产中介的一位人士透露，无论用哪种方法计税，房产中介都有办法帮助购房者把税负降低。如果按照1％的核心税率征收，买卖双方可以签订阴阳合同，降低税负；如果是采用转让差额的20％征收，房产中介可以把原值和装修费等合理费用做高来降低税负。

　　消费税试点有待商榷

　　在税收政策“靴子”究竟是何种形式落地的议论中，重庆市的“特别住房消费税”相较于“住房保有环节税”和“房产税”，其对高房价的“灭火”功能更加直接。

　　重庆“特别住房消费税”的要点在于对高价格和大面积的高端住房进行征收，对炒房客购买的多套住房进行征收。但从学界的观点来看，在税制和政策效果上，“特别住房消费税”都有值得推敲之处。

　　财政部财科所副所长刘尚希认为，如果“特别住房消费税”是在购买环节一次性征收，房东完全可以把税负转嫁给下家，对抑制投机性购房作用有限。

　　特别消费税是为调节消费对特定的消费品征收的、由消费者直接负担的一种流转税。1989年，我国曾对彩电和小轿车征收过特别消费税，征税环节在工业环节和进口环节，采用定额税率。比如，14英寸以下的彩电每台100元，20英寸每台400元，同时有一些减免税的规定。1994年税制改革时，国家设置了新的消费税税种，代替了原来的特别消费税。

　　国税总局研究机构的有关人士表示，当年征收特别消费税时并没有消费税税种，而在当下消费税运转良好的情况下，新征特别消费税是否合适，值得商榷。

　　在目前我国的分税制体系下，消费税是一种中央税，具体税率由中央统一明确，税收也统一上缴国库，实际上会造成地方税源向中央集中，因此这一方案能否得到其他省市的支持也不乐观。

　　而针对特别消费税将在重庆试点的传闻，税务专家表示，从操作层面看，除了免税情况外，按面积划定档次，只要购房面积超标就要征收特别住房消费税，简单明了，似乎不需要试点。

　　财政部财科所研究员孙钢则认为，“从现有法律来说，地方没有税收立法权。特别房产消费税作为一个新的税种，不可能只让重庆获批，要是实征必须全国一起干，法律也没有授权中央税可以在地方上进行试点。”

　　税收“右拳”将相机出击

　　4月17日国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发10号文），对此前疯狂上涨的房价施以重拳，京沪深等一线城市供求一夜逆转，上个月排队抢房的场景本周已消失无踪，楼盘打折信息骤然增多，部分投资客仓促抛盘。

　　据链家地产统计，此前北京涨幅较大的通州、望京等地区，一周之内二手房的房价跌幅接近10％。其中，通州二手房挂牌价下降9.7％，望京二手房挂牌价下降11％。

　　与之相对应的是，A股市场房地产板块快速下跌。截至22日，申万房地产指数本周下挫9.03％，拖累股指大幅走低。有市场人士分析认为，在税收这只“靴子”没落下来之前，多方不敢贸然进场，房地产板块恐将维持弱市格局。

　　那么，在中央打出差别化信贷的“左拳”之后，税收这只“右拳”究竟何时击出呢？

　　有分析人士称，要关注4月14日国务院常务会议的措辞。“实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房”、“加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策”。对于差别化信贷政策，用词是“实行”，三天之后的4月17日，国发10号文就出台了二套房贷首付不低于50％等具体调控措施。而对于税收政策，用词是“加快研究制定”，可见税收调控政策还未最终定案，出台时机时间也不会如信贷政策般迅速。

　　该分析人士还指出，之所以信贷政策和税收政策有一个时间差，也有可能是出于调控节奏的考虑。如果差别化的信贷政策能够达到遏制部分城市房价过快上涨的政策目标，税收政策就可以在税制改革的大背景下，从长计议，研究制定一个既能改变地方“土地财政”现状，增加地方税源，又能抑制投机，引导住房合理消费的综合方案，待条件成熟，适时推出物业税。而如果差别化信贷政策的“左拳”未能遏制房价过快上涨势头，那么，以打击投机性购房为政策目标的税收政策，比如大幅提高二手房交易的营业税税率，对个人转让房产所得征收高额所得税等措施，即可应势而出。所以说，房地产调控税收政策的出台是一个相机抉择的过程。

　　酝酿保有环节征税

　　如果说差别化信贷是一剂“猛药”的话，对个人住房保有环节征税则是对房价的一种中长期“调理”。但从遏制房价过快上涨的政策目标来看，对个人住房保有环节征税并不能做到“精确打击”。

　　财政部已将完善房产税制度作为2010年的工作要点。由于开征物业税需要的政策准备和技术准备都较为复杂，作为新税种又须获得全国人大表决通过，短期内推出的可能性不大，因此，适当扩大房产税范围，以替代实现“物业税”的功能成为学界共识。

　　据税务部门介绍，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。《房产税暂行条例》1986年10月1日起开始实施。目前房产税的征收范围限于城镇的经营性房屋，个人所有非营业用的房产享受税收优惠，免征房产税。

　　中国社科院财贸所税收室主任张斌说，要想对个人住房在保有环节征税，只需国务院对《房产税暂行条例》进行修改，对个人住房取消税收优惠即可。现行房产税按房产余值，执行较低税率的计征方法，也比较符合物业税的特点。不过，个人住房余值如何评估，如何解决评估争议，以及如何保证征管等方面，仍然需要找到妥善的解决办法。

　　在一系列房地产调控组合拳中，对购房者影响最大的“左右拳”是差别化的住房信贷政策和引导个人住房消费的税收政策。如今，差别化信贷政策已经实施，市场各方都在猜测税收这只“靴子”将在何时，以何种方式落地。

　　有分析人士指出，先打出去的信贷调控这一拳，已对房价产生了很强烈的震慑作用，一线城市周边地区房价已率先下跌，投资客的抛盘大量涌现。因此，税收这一拳的击出时机就掌握在调控部门手中，引而不发，视楼市走向相机抉择，其威慑作用可能更加有效。

　　而在方式的选择上，近期传闻比较多的有“住房消费税”、“住房保有环节税”和“房产税”。但财政部财科所研究员孙钢认为，从保有环节来看，房产税是最具可操作性的税种。