依据2006年、2007年中国购物中心产业中心发布的中国购物中心发展史，“中国购物中心元年”为1990年。到2003年左右，中　　国购物中心迎来了第一个发展高潮；到2007年，中国购物中心又进入到新的快速发展阶段。接下来，我认为中国购物中心将有可能进入到消费率主导的时代。

　　消费率增长未来增长空间大

　　投资、出口和消费是支撑经济发展的“三驾马车”。2009年，中国购物中心产业中心对中国的消费率与世界一些主要国家的消费率进行了比较，发现中国的个人消费占GDP的比重明显偏低。

　　2009年，美国的消费率占GDP的比重为70%；加拿大为60%；日本为55%；韩国为48%；即使是印度这样的发展中国家也达到了　　55%，而中国只有35.3%。

　　与投资和出口相比，中国个人消费占GDP的比重明显偏低。尽管我国经济规模庞大，但却存在消费不足的严重问题，扩大内需势必继续作为国家宏观经济政策的重点。从零售角度看，中国消费者潜能需要进一步激发，消费还具有较大的增长空间。当中国的经济从投资拉动增长模式转变为消费主导型经济时，中国购物中心行业将实现再一次飞跃发展。

　　从消费者信心指数角度看，金融危机时期，国内消费者信心指数在2008年跌到谷底之后出现迅速反弹，具有一定的特殊性，其恢复速度和节奏明显快于其他国家，由此中国购物中心往往受到经济波动的影响持续时间较短，本轮金融危机对中国购物中心的影响时限大体只有3-6个月，这种特殊性有助于购物中心的恢复和发展。相比之下，欧美国家到目前为止消费者信心指数还在持续下滑（见图2）。

　　2010年是中国消费者信心指数恢复阶段，CPI从2009年下半年开始呈现温和增长态势。从短期来看，由于零售业的采购成本转嫁到消费者身上，并且其他费用等成本相对固定，所以温和上升的CPI可以在短期内提高零售企业的营业收入增速。但是长期看，CPI的持续上升会导致成本与费用的上升，进而影响零售企业的毛利率。

　　而在影响CPI的18种品类当中，有不少是购物中心非常关注的，例如服装服饰、餐饮、服务、电器、电子用品、个人护理、休闲娱乐等的规模在18种品类当中占有特别重要的地位。其中，休闲娱乐、餐饮服务对CPI会产生非常大的影响。

　　所以，从零售业而言，中国购物中心今后应从关注GDP转向关注消费率。

　　新增商业建筑面积2007年达到峰值

　　从购物中心发展数量角度看，2004年-2009年，全国购物中心累计开业数量超过1000家。2005年-2007年，受投资拉动经济增长政策影响，购物中心开业比例上升势头明显。2007年，国内购物中心开业率创下近几年最高，达到21.7%。

　　2008年全球金融危机对中国购物中心的直接影响之一，即为SC开业比例增长减缓，对比2007年更是明显下降。2009年，购物中心开业率为近6年来最低，约10.8%。这说明购物中心受经济波动的影响较大，并且具有一定的滞后性特点。

　　从近几年新增商业建筑面积增长状况看，2002-2007年持续增加，2006年新增商业建筑面积约为1600万平方米，2007年达到近几年峰值约为2100万平方米。但到了2008年，中国购物中心开发体量开始下降，明显降低，SC商业建筑面积大幅度下降，降到约1900万平方米。2009年，新增商业建筑面积下降比2008年更为显著，锐减到1200多万平方米，很多计划于2009年投资开业的购物中心推迟至2010年。可以发现，购物中心等实体经济对经济周期波动的反映具有长期性。

　　超区域和邻里型比例上升社区型和类百货型降幅大

　　从购物中心发展类型看，2009年，超区域型购物中心所占的比例为13.4%；区域型所占比例为21.4%；社区型所占比例为48.7%；邻里型所占比例为16.5%。从形态看，综合体所占比例为26.9%；商业街所占比例为8.1%；购物中心所占比例为28.4%；类百货店所占比例为36.5%。

　　可以发现，受城市化进程加快的影响，超区域购物中心比例呈现增大趋势；区域型购物中心比例基本保持在25%左右；2009年新增购物中心中，社区型购物中心比例出现较大幅度下降，邻里型购物中心所占比例相对2008年有所上升。而在各种形态当中，购物中心形态的增长是最明显的，类百货店型购物中心所占比重明显减少，但是仍然达到了36.5%这样一个比较高的比例。