对于服装专业市场来说，当大家谈到如何“盘活”一个项目的时候，意味着这个项目已经陷入经营的困境，这个时候不能“头痛医头，脚痛医脚”。在研究如何盘活之前，应首先分析和找到陷入困境的真正原因。
　　
　　导致商业地产项目失败的原因非常多，如果将商业地产项目失败的原因做一个归纳总结，主要有项目定位错误、项目运营管理模式不清、项目盈利模式不清、项目规划设计不合理等。
　　
　　总结下来，这里面有些属于“硬伤”，就如同人得了绝症：而有一些则是属于“软伤”，就如同人暂时休克。除此之外，还可分为外部原因和内部原因，外部原因指项目受外部环境影响较大的因素，如城市规划改变、交通不便、竞争对手进入等等；内部原因则是指由于项目自身因素而导致的失败，如定位错误、管理模式不清、项目规划设计错误、功能分区错误、销售与经营模式不匹配等等。

　　对于盘活一个失败的商业地产项目来说，摸清该项目的失败原因非常重要，这样一是便于对症下药，有针对性地解决问题，提高项目盘活的成功率，二是会直接影响到盘活该商业地产项目的成本。一般来说，外部因素大多是“绝症”，如果盘活的话，需要付出较大的成本；内部因素则更多的体现为项目的“休克”，相对的盘活成本较低。

　　定位错误
　　
　　项目定位错误又包括项目市场定位错误以及项目商业业态与项目整体定位不匹配。一定的商业规模有其相适应的整体功能，商业项目定位于购物中心还是百货商场还是专业市场等功能业态，其相应的格局和比例都有不同的要求，如果规模没有达到一定的要求，而盲目提出不切合实际的定位，招商和后续运营管理必将陷入困境。

　　而如果仅仅通过项目形象和市场推广来打造定位，不是从项目的业态功能上配合整体定位，也将导致后续运营的失利。
　　
　　企业盘活因项目定位错误而导致失败的商业地产项目时，首先应当结合项目所在地的实际情况，具体包括人口规模、收入水平、消费习惯、地域文化、商业竞争状况、商圈成熟度、客户资源、地块特点、城市规划等，进行市场调研之后，结合包括资金实力、开发理念、专业人员素质、商业资源等情况在内的企业自身状况，以市场要求为导向，制定有针对性的项目定位方案。
　　
　　安徽白马商业经营管理有限公司董事长汪登厚深谙商业地产定位之道，他指出，安徽白马市场的成活和持续繁荣就在于公司对安徽区域性消费特点进行了深入而广泛的研究，通过考察得出安徽由于不是制造业基地，从而不可能形成散货市场。因为在安徽建立散货市场的辐射面太窄，本土商户不可能抛弃原有的几十年的采购渠道到这里采购，他们宁可奔波往返于武汉、杭州。所以安徽只能建立面向全国品牌生产厂家的集中展示基地。安徽白马模式正因为有了这层雄厚的铺垫，才保证了一炮打响的预期效果完美实现。

　　合作方或管理层目标不一致
　　
　　商业地产项目的运营管理架构、组合形式或管理方组建模式会影响项目的运营管理。在这里，举个零售商场的例子，在北京黯然离去的零售物业美罗城，其主要资产为美罗城购物中心的华茂置业，是由中国工艺美术（集团）公司与新加坡美罗城北京公司分别控股50%的合作企业，双方出资相同，决策权相同，但企业各自利益、经营理念不同，很难达成统一意见。这种对等股权的合作模式，在商业地产项目的经营主体没有好的共同管理模式情况下，存在着极大的风险。
　　
　　同为新加坡美罗城控股旗下品牌，上海美罗城除了招商业态和之后的运营调整合理外，其持股比例为51：49，上海徐家汇商场股份有限公司因多出的2%的股权，规避了最终决策权上的“扯皮”。
　　
　　盘活此类项目时，由于运营管理涉及的管理架构及组建管理方的模式比较复杂，对于经验较为丰富的成熟开发商，此类项目的盘活成本较低；对于经验不足的开发商而言，最好利用相关的专业经营团体机构，自己尽量不要介入商业运营管理。

　　后期持续赢利模式有问题
　　
　　商业地产项目赢利模式失当，项目销售较为成功，但后期经营困难。目前国内商业地产项目的开发赢利模式有纯租赁、租售并举、纯销售等多种模式，大多数由赢利模式不当而导致商业地产项目的失败类型主要是销售成功但经营失败的情况，这种失败类型在商业地产项目中具有一定的代表性。
　　
　　商业地产营运实战专家、北京万商联行投资顾问有限公司总经理刘智勇认为，商业地产属于复合型地产开发，其实质首先是商业，然后才是地产，它首先要求地产商、投资商遵循商业地产的发展规律，先做“商业”，再做“地产”，遵照“以经营为本”的开发理念进行开发建设。
　　
　　在目前的商业地产项目中，开发商为了尽快回笼资金，减少资金压力，非常重视销售，因此常用的方式便是通过快速销售来实现短期的销售现金流，而为了实现快速销售，开发商往往将整个项目分割成许多小单元独立出售，由于业主众多，往往造成整个项目的统一经营管理困难，并且各个业主的经营思路与开发商的经营思路经常发生矛盾，整个项目难以实现统一经营管理，这属于典型的开发商以套现为目的而进行的销售，属短期行为，完全没有考虑到后期的项目运作，给整个项目的持续经营带来很大的风险。
　　
　　商业地产项目的难点不在于前期的开发，而在于后期持续的运营管理，盘活由于经营模式不当而导致失败的商业地产项目，需要重新界定项目的赢利模式，必须要考虑适合持续经营，不要因为小利而影响项目整体，避免销售成功但经营失败的结果。
　　
　　无论是盘活失败的商业地产项目，还是新开发商业地产项目，开发商一定要把握住商业地产的固有特性，从项目前期定位开始，即遵循商业规律，考虑当地的商业现实、把握投资者和商家经营户的真实心态和需求，统筹安排开发商、投资者、管理者、经营者之间的多重利益关系，充分考虑项目能否吸引目标客户、如何招商、是否销售、如何经营等多方面因素，才能进行规划建设。
　　
　　对于一个商业地产项目而言，无论是盘活还是新建，项目能暂时取得良好销售业绩并不算真正的成功，商业地产项目要做到销售、招商和经营形成良性循环的局面，才算项目真正的盘活。