真正要想让一个服装专业市场走上良性发展的未来之路，投资商或者地产商的态度和能力将起到十分关键的作用。商业地产从来都不仅是一伙人借了一笔钱，拿到一块地，然后在那里建造一个大的建筑物，并且用租户把它全部填满就可以了。一个服装专业市场的的开发，取决于谁更懂得商业、谁更懂得市场想要什么，更要知道这个市场背后所依托的是什么。

　　当房地产项目在国内开始屡屡受挫的时候，商业地产项目却正在如火如荼中攻城略地，成为地产圈最热的转型方向，近几年，不断有以服装专业市场为核心项目的商业地产上马开建、招商，但是服装专业市场作为商业地产项目中比较特殊的一类，项目能否成功却并不像很多人想象得那么简单。

　　在操作商业地产项目时，很多开发商都把套现放在了首位，急于收回资金用来还银行的贷款和各种工程款，所以这些开发商只是把项目一卖了之。然而从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开始，此后的招商、开业和经营管理才是工作的重头。　　

    专业市场项目切不可“一卖了之”　　

　　在商业地产一片热火朝天之时，有专业人士告诫开发商，要慎入商业地产领域：现在是千军万马搞商业地产，但是商业地产和住宅地产不一样，总体上还是供大于求，是一个竞争非常激烈的市场。而这个激烈竞争的背后，其实反映出来的还是资金的难题。在资金问题的压力下，很多国内以服装专业市场为代表的商业地产项目中频频出现“一卖了之”现象也就不奇怪了。

　　针对服装专业市场中存在的“只卖不管、只生不养”的现象，郑州锦荣商贸城、锦荣国际轻纺城、曲梁国际锦荣城总经理王建勋在接受《服装时报》记者采访的时提出了自己的看法：“从开发商角度讲，项目建成并顺利销售实现回款是投资盈利的关键，如果当地的购买力较强，通过大量的包装宣传可实现项目销售盈利。但以短期盈利为目的的商业地产项目往往后期在管理上投入会比较小，加上‘养商’的时间会比较长，在项目经营方面可能就会出现乱招商、乱经营的现象。从经营者的角度讲，购买或者租赁是满足经营场所的条件，经营者看重的是项目的整体规划和经营定位是否和项目所处的地点周边环境相符。如果判断不准确、盲目跟风或者短期投机的比例较大，项目经营也必然会出现问题。”

　　而在广州红棉国际时装城总经理卜晓强来看，以服装专业市场为代表的的专业市场建设目前还正处于做蛋糕阶段，许多新兴的专业市场在建设过程中过于强调短期利益，使得专业市场涌现出了许多恶性竞争现象，投资商只是一味地以分蛋糕、抢蛋糕为目的，而不是在做蛋糕，这势必造成专业市场项目的无序竞争。“服装专业市场的经营者要先做好蛋糕，做大蛋糕，市场之间也应该以此为核心开展联动合作，整体提高区域内专业市场品牌的影响力和竞争力。”卜晓强说。

　　同时卜晓强也呼吁相关部门制定一些纲领性文件来规范、引导并实现专业市场的升级转型，着力规范整个专业市场的秩序，实现从无序到有序的跨越，提高行业的整体准入门槛，从而在根本上杜绝服装专业市场项目中屡屡出现的“只卖不管、只生不养”的现象。　　　　

    规划与调研是立项之本　　

　　事实上，现在向商业地产转型的千军万马，的确都面临着如何“养商”等这些经营层面的难题和挑战。现在的局面是商业地产项目多，而商业资源少，多数的商业地产项目都面临着招商难的问题。某地产商介绍，现在招商难度越来越大，一些商户在谈判时不仅要求第一年租金全免，3年内租金优惠，还要送装修才肯进驻。

　　中国房产信息集团研究中心的一份研究报告则称，商业地产看起来很诱人，但在诱人的背后存在着定位难、占资金、周期长、人才短缺、运营困难等诸多挑战。对于地产企业而言，商业地产仍需理性选择，慎重进入。

　　“一般来讲，在一个项目落地之前就要对这个项目做经营规划，而经营定位的依据就需要建立在市场调研的基础之上，市场调研是否全面、准确、科学往往决定着项目能否在投入使用后顺利营业。” 王建勋说，“所以，市场调研是项目建立前期的关键。一些项目在建成以后还频频对经营规划进行调整或者对业态进行调整，往往是因为调研不准确，或者是对市场变化及政策法规没有深入研究造成的。以锦荣商贸城为例，锦荣商贸城自立项之初就确定了自己的经营定位，即打造中原地区专业服装批发市场，大力扶持河南本地服装加工业，准确的市场定位成就了今天锦荣商贸城的一片繁荣。”

　　而在一直都在关注广州服装专业市场发展变化的卜晓强看来，作为一个完善的、具有良好发展潜力的服装专业市场应该具备以下几点：在市场选址方面，需要选择适合专业市场的发展的区域，所选地理位置需具备拥有一定的消费群体支撑和产业支撑；在经营项目方面，本区域的市场之间应注意差异化经营，要避免同质化竞争带来的消极影响；在招商方面，市场场内经营商户必须具有竞争优势和品牌支撑力度，市场在招商方面要有一定的准入门槛，不能为了填满市场盲目招商，以至于最后市场内商家鱼龙混杂；在市场管理方面，优秀的管理服务团队和经营理念是维系市场长期健康发展的有力保障。

　　“在中国，从来不缺大型的服装专业市场，而服装专业市场不仅仅为商户提供批发场地,重要的是要帮助商户提升盈利能力,帮助商家拓展纺织服装专业市场供应链。但是作为一个服装专业市场，更应该做到与时俱进，打造自己的核心软实力。以红棉为例，多年来红棉一方面实现了资源整合的最大化，另一方面又将创新的运营规划融入经营理念，从而助推了广州流花商圈的升级改造，为行业树立了现代化、国际化的专业市场标准，成为专业市场中的标杆。从市场运用的角度来说，这也是保证一个服装专业市场在规划、调研、建设、招商之后保持持续发展动力的另一个重要因素。”卜晓强说。

　　与卜晓强不谋而合，王建勋的一番话也道出了一个在服装专业市场打拼多年的资深人士的切身感受：“对于商业地产项目而言，准确定位是经营的基础，从业态定位到品类定位，从商户群体定位到消费者客群定位，从大环境到小细节都要考虑。定位不准就会导致人气不旺，面临着经营难、招商难的问题。” 　　

    服装专业市场需强大依托　　

　　服装专业市场的成功运营除了要有优秀的管理团队运作以外，要想长期发展就离不开当地的服装产业基础。

　　在王建勋看来，上世纪80年代末、90年代初，郑州市依靠河南当地的纺织服装产业优势作为依托，逐步发展服装批零市场，至今已形成火车站地区以锦荣商贸城为代表的10余家服装批发市场密集的服装商圈。服装商圈繁荣需要规模化的集群式发展，自2002年锦荣商贸城投入运营到如今经过十年的发展，已成为中国中西部地区占地面积最大、河南著名、全国知名的专业服装批发市场，并成为展示豫派服装的重要窗口。产业的依托以及优越的地理优势，成就了锦荣商贸城，同时也解决了中小服装企业原料采购、生产加工、成品销售、设计研发、品牌升级等一系列难题，还弥补了行业短板，完善了产业链，形成了锦荣特有的全产业链运营模式。

　　在精于服装专业市场管理运作卜晓强来看，产业的依托只是一个服装专业市场的一个方面，区域特色、相关主管机构的因势利导也是其中不可或缺的可依托因素。

　　“比如在广州、株洲、合肥，这些地方是借助了便利的交通优势，同时，在具备良好专业市场运营的要素基础上有政府的强大支撑，有相关主管部门的统一管理、统一组织、统一规划、统一引导，这在无形中提高了服装专业市场的准入门槛，让市场得以有序、健康地发展。”卜晓强说。

　　在很多从事服装专业市场的人士看来，专业市场的形成和发展，关联产业并不是其必要条件，市场首先是商品交易和货物流通的场所，交通和物流发达程度才是决定其能否做大做强的关键，以广州、杭州、郑州为代表的服装专业市场是在火车站周边发展起来的，株洲也不例外，但株洲还有一条关键因素就是市场群有一个统一的管理方来管理，政府通过管委会来协调各市场之间的问题，营造了一个良好的经济发展环境，避免了各自为政的现象和因此产生的盲目发展和资源浪费等问题的出现。

　　毋庸讳言，商业地产项目的供应量过大，竞争非常激烈，加上商业功能的重复、业态同质化严重，是现在很多市场红火开业却经营惨淡的重要原因。市场必须对定位做重新调整，留得住商户，吸引来客户。在调整市场过程中，错位经营、资源互补也是商家最应注重的问题。但从商业地产项目的角度来讲，商家应更多地关注其商业地产项目价值的发展。