几年前，中国城市居民主要集中在城市中心地区，为了保证稳定的客源和充足的购买力，市区中成熟的商业中心成为大型购物中心的不二选择。

　　但近年来，随着市内购物场所运营成本的不断加大、竞争日益激烈、发展空间区域饱和，人们消费水平的提高，以及城市居民郊区消费观念的慢慢改变等原因，让消费者和开发商不再坚持“唯中心是从”的保守观念。近郊大型购物中心也便先行一步，充分利用其规模优势打造齐全的商业组合模式，正在作为先进商业模式的代表，并且将自身优势发挥得淋漓尽致。

　　市内资源饱和　市郊低成本吃香

　　目前，中国很多一、二线城市市区中心地区大大小小的购物场所过度密集已成为事实，零售市场的激烈竞争使大型商场的客源被大量分流，此外，再加上租金的持续升高，零售业以往以轻资产运营模式的优势逐渐丧失，直接影响着百货店的生存状态。面对残酷的环境商家只得谋求价格优势，想方设法降低成本，又使得价格战频频不止。但是一定商圈内商户资源毕竟有限，同质化的过度竞争又必定导致人财物资源的浪费。

　　因此“营造比对手更强的优势”成为了每个卖场追求的目标，曾经进行过大规模扩张的大型卖场在面临物业租约到期的问题时，一些大城市现在正在出现零售企业退出中心区向郊区转移的迹象。

　　2010年亚运会举办以来，广州有近20个大型购物中心陆续开业，如太古汇、白云万达广场、五号停机坪、花城汇、高德置地广场、万菱汇、时尚天河商业广场、太阳新天地等。而现在购物中心开店的步伐丝毫没有停止，并且选的点大多集中在效区，向效区扩散的趋势非常明显。番禺区，除了4月开业的海印又一城，而随着万达广场、五号停机坪的相继开业，白云区购物中心的体量亦迅速膨胀，逼近天河商圈。而接下来，白云海航YH城将于2013年开业，白云绿地中心2014年开业。届时，白云区里将有六七家购物中心。白云海航YH城更位于比白云新城更远的嘉禾。
　　
　　与市区相比，近郊场地租金和人员酬金要求均要低很多，再加上土地成本低廉，使得低成本的经营大大降低了大型购物中心的经营风险。成本下去了，必定会为占领市场而让利于消费者，这也使得郊区的购物中心价格优势与促销幅度也要高于城市中心的购物中心，对于吸引到那些对价格敏感，但不计较时间的城市居民来消费成为可能。
　　
　　此外，城郊地区更为广阔的空间，四通八达的交通网络，不仅使购物中心拥有更大的规模面积，更多的商品品种，也给出行消费者带来极大的空间与时间上的方便，特别是对于有车一族而言，极大地刺激了他们的购物、娱乐以及休闲的兴趣。
　　
　　更多的优势条件以及日趋明显的发展趋势，吸引了一批优秀的、资金充裕、实力雄厚的地产开发企业也开始涉足近郊大型购物中心领域。他们充分利用各种资源优势，并引入低密度住宅，将地产与产业相结合、国际化产业与地方特色资源产业结合，从而在大城市周边或者城际之间打造多种商业业态集群的新型现代产业模式。在这一过程中，开发商更多地扮演着城市运营者的角色。但购物中心在郊区化的时间不长，经验不足，并且投资巨大，占用极大的资源。开发商不仅需要拥有大量的资金流作为支撑，还必须面临如何整合庞大体系和资源等一系列问题。

　　高收入群体定居　购物中心注入生命力

　　市郊消费群体组成的巨大大变化，也成为了支撑市郊购物中心发展不可忽视的重要因素。不仅众多学历高、收入高的新群体定居于此，即便是传统消费群体，其对时尚和品质的追求的不断提升，也成为市郊购物中心的崛起的必然性条件。

　　以成都为例，从世邦魏理仕调研的情况看，成都双流、温江、新都等地商业特色和城市产业规划有密切关系。例如城南坐落着科技软件园区、政务会展的中心等，这些环境决定了在此聚集的人去大都是高收入阶层，这就要求其周围商业配套档次更高，更趋向国际化。而温江提出了“住在温江”的口号，聚集的大多数是中产人群或者是二、三线城市进行投资的人群，在这里居家的生活配套会更有市场一些。新都作为物流产业中心，以后将出现的国际商贸城，它会相应出现基础生活配套商业，也会产生相应的商务配套需求。

　　但世邦魏理仕商业服务部董事黎晓明表示，虽然目前近郊崛起的新兴区域所吸引的人群消费能力越来越高，但不可否认的是，与主城区人均消费水平相比还有很大差距，但后势发展潜力十足。黎晓明认为，从节奏上看，大型购物超市先会进入近郊新兴区域，传统的生活型百货业还需要一定时间的培育，比如在建筑形态上可以跳过初级发展阶段，直接到位于购物广场和城市综合体。

　　规模优势明显　打造全商业组合模式

　　对于现在的消费者来说，购物已不再是逛街唯一的理由。休闲、娱乐、餐饮、文化等产业都会在购物的过程中交融。相比较寸土寸金的市区购物中心，市郊购物中心拥有更加宽阔的土地面积，低廉的土地成本使得购物中心的面积、规模可以更大。这就使在近郊，购物中心可以以更为低廉的成本使主力百货公司、大型超市为龙头，集合专卖店等零售业态，配以服务性商店如酒店、电影院、银行、美容院、运动城、SPA等多种经营主体有效地组合在一起，使市郊购物中心承担起社区商业中心的作用，餐饮、休闲、娱乐等设施占比，比中心城区的商业载体来得高。为了使商业中心的任何一部分都能吸引大批的购物中，因此，近郊大型购物中心都需要有严格的设计布局，多业态组合，突出娱乐功能。
　　
　　刚开业不久的上海宝山万达广场从年轻人喜欢的冰淇淋、甜品、小吃等休闲小食店，到传统餐饮店、快餐店，电影院等均同步开业，在这些商户消费的大多是社区居民。为吸引周边居民“一站式”消费、提高客单价格，市郊购物中心的复合型设施往往更强调性价比。中心城区的电影院单场票价约100元，虽然消费者可以通过网络订票、半价日活动等享受50元左右的折扣价，但在场次和具体电影上有所限制。但在不少市郊购物中心内，消费者如果购买会员卡，可以享受任何场次、任何影片常年优惠，算下来每场电影的价格在25元上下，价格优势明显。这些针对周边居民的优惠方案，从而增加了客户黏合度
　　
　　此外，市郊商业再也不是中心城区商业的补充，品牌档次、硬件设施等都与中心城区的商业载体站在同一起跑线上。宝山万达广场中销售的商品大多为主流品牌，颇受年轻人欢迎的GUESS、H&M、优衣库、大嘴猴等时尚品牌集体入驻，店面空间也比不少中心城区的门店来得宽敞。

　　“商业地产的业态组合是经营管理能否成功的一个关键因素。购物中心所架构的业种、最佳运营组合等直接和‘招商租赁’相关联。一个合理的业态组合可以使各个商业经营者之间形成良性的互动，彼此相得益彰。而欠缺合理性的业态组合不仅无法达到良性互动的效果，甚至可能出现彼此排斥的不良反应。”北京天安伟业商业管理咨询公司常务副总罗斌表示，主力店对引导人流起到关键作用，需要注重购物、餐饮、娱乐、休闲各区域的比例，高、中、低档商品的比例，各零售业态营业面积的比例。通过合理的业态组合，起到润滑剂作用，使经营者之间磨擦尽量减小，从而创造出更多合作共赢的机会。