租金的持续升高，直接影响着百货店的生存状态。曾经进行过大规模扩张的大型卖场今年大多面临物业租约到期的问题，但面对涨势汹汹的租金，一些大城市现在正在出现零售企业退出中心区向郊区转移的迹象。与此同时，由于高额租金，零售业以往以轻资产运营模式的优势丧失。在这种压力之下，不少企业加速扩大自持物业比例的战略转型，以应对目前租金上涨压力。

　　高租金“逼退”零售卖场
　　
　　租金涨势汹汹，京城商业企业面临着严重的生存问题，去年10月，太平洋百货因无力续约高额租金而撤出北京。10年前太平洋百货盈科店以极低的租金进入北京百货市场，而现在的租金确是10年前无法想象的。太平洋百货内部人士就曾表示，10年前业主开业以极低的租金招揽太平洋百货设立盈科店，现在普通的商铺进驻启动资金至少要100万元，业主在网上开出的整租太平洋百货铺面价格为每平方米28元/月，按6.5万平方米的商铺面积来计算，一年租金就是2000多万元。

　　戴德梁行日前发布的统计报告显示，今年一季度北京整体租金水平达到历史最高值。统计报告显示，2012年一季度，全市购物中心租金保持稳中有升，部分核心区高端项目依旧一铺难求。报告中提到，东方广场依旧保持全市最高租金水平，首层租金范围保持在每月每平方米2600-3500元（约合日租金86.7-116.7元），而相比较2010年三季度，东方广场首层租金范围是每月每平方米550-2400元（约合日租金18.3-80元）。

　　过去几年，中国GDP的高速增长带给零售业的是不断飘红的业绩。迅猛发展的商业地产市场，也推高了商业物业租赁的价格，显露出百货企业轻资产模式的弊端。商业地产不受宏观政策影响，物业租金价格不断上涨，特别是一些核心黄金商圈的物业租赁成本年均增幅达到两位数。大型商业的租赁期限一般在10~20年，小型商业的签约时间更短，中国零售市场从2004年放开至今，不少企业的物业租赁合同到期或即将到期。不仅如此，新签项目中，租金门槛更比以往高出许多，而快速扩张的众多门店，则将企业的租金成本迅速推高。中国百货商业协会副秘书长范艳茹认为，百货业的租赁时间一般是10年以上，而回本期大概是3~5年，随着国内商圈变化，业主大幅提高租金都将使百货企业面临巨大的成本压力。

　　面对高涨租金，无论是核心商圈内的超市大卖场、百货店还是社区周边的小型“夫妻店”，正处于“走还是留”的十字路口，这也将引发北京商业格局的重组和变革。

　　从今年起，北京多家商超还将迎来租约到期时限，而租金的大幅上涨，很可能会引发承租能力较低业态的大规模关闭，太平洋百货的命运或将在全行业上演。较早进入中国市场的某外资零售巨头，其位于三元桥商圈内的大卖场正面临着租约到期的尴尬，该店从1995年开出至今已有17年，按照一般商超企业最长租约20年计算，该店租期仅余3年。IBMG国际商业管理集团公司董事长李生认为，今后几年，京城核心商圈的零售卖场将迎来“关闭潮”或者“外迁潮”。将核心地区的低端业态“清退”后，一些承租能力较高的业态模式将大规模入驻，完成核心商圈的业态升级。

　　与各大商圈内百货店苦苦支撑的状态截然相反，在北京大兴、房山、通州、顺义等郊区商业发展速度却越来越快。下月，位于大兴区的绿地缤纷城即将整体开业，房山区长阳镇的芭蕾雨奥特莱斯也已经完工，预计该项目将于5月开业。“在国外，大卖场一般都是在郊区，租金水平较低的位置。这样的业态本身就不应该出现在核心商圈内。”对此，北京昭邑零售商业咨询首席分析师刘晖认为，超市大卖场、小型百货店业态，因承租能力有限，并不适合核心商圈的经营环境，应尽量外迁，将优质地产资源让位给承租能力更高的业态。

　　加速自有物业转型

　　在之前的四五年间，由于住宅投资过剩，而商铺多为自用，商铺与住宅的价格一直是倒挂的，其实这是不合理的现象。”但随着房产限购令的效果不断显现，不少投资客都将投资重点转向商业地产，促使商铺租金近几个月来有所上涨。而一直作为投资洼地的商铺，则在慢慢追赶住宅项目、商住项目的租金水平。

　　除了投资需求增加外，供给的稳中有减也加剧了商铺供需风向的扭转。此前，写字楼、底商几乎都是“自用”，很少有人会用它去投资，因此它们在一个综合项目中往往是配角。在前几年住宅项目投资热的时候，许多项目都将配套商业、写字楼的规划面积下调，以获得更高的投资回报。因此写字楼和住宅楼底商的供给量有所减少，这也使得商业地产的供需更加趋于平等。”

　　《2012中国商业地产发展报告》中指出，商业地产在未来5年内仍将处于高速发展期，租金价格将持续上涨。因此，高租金带来的问题将持续困扰零售企业。然而，在大多数业内人士眼中，虽然商业地产租金水平比2008年、2009年的低谷期平均涨幅达到30%-40%，但这其实是商业地产租金水平在行业内回归平衡位置的体现。

　　租赁价格水涨船高，许多靠商业物业租赁为主的企业利润率逐步上涨，但这却导致零售业以往以轻资产运营模式的优势丧失。在这种压力之下，不少企业加速扩大自持物业比例的战略转型。

　　2011年，向来重视轻资产运营的天虹百货开始在自持物业上发力，除了新开7家自营店、1家加盟店外，其在门店扩张上最突出的表现是，先后在福建厦门和江西南昌购买了两处物业用于开设门店。运作此项目的正是该公司旗下的专业地产运营子公司。其公司战略中明确指出，要借此推进公司拿地自建、合作开发、购置物业、并购同业企业等拓展模式。

　　正在如此转型的并非天虹百货一家。目前自持物业比例还不到20%的广百集团董事长荀振英也曾多次公开表示，未来将加大自持物业的比重。茂业国际方面透露，截至去年年底，集团自有物业建筑面积占比为63.5%，租赁关联方比例为27.3%，租赁独立第三方比例为9.1%。而过去几年，公司租金物业成本也呈逐年下滑趋势。

　　这改变的不仅是商业格局，还有零售企业的运营模式。零售商的定义会越来越模糊，由于购物中心开发商与百货、超市合作意愿下降，零售商自己拿地将成为行业趋势。自有物业、不受制于地产商将成为百货零售店的一大优势。百货购物中心化、购物中心百货化，其实二者是可以相互融合的，商家的运营方式将呈现多元化的趋势。

　　在商业地产投资持续走高的背景下，百货店的长租期成为其饱受诟病的关键点。因此不少百货店现在开始主动地自有物业，不再过度依赖购物中心和商业综合体。