在线销售的竞争可能导致未来5年美国15%的郊区购物中心关闭，而投资者出于对传统零售业态的忧虑，过去三年内被投入到商业抵押贷款支持证券（CMBS）的零售物业数量大幅下降。

按照营业面积大于450,000平方英尺作为购物中心（Shopping Mall）的定义，美国有超过1300家超级购物中心。而严峻的竞争环境和在线购物新模式的崛起，正在威胁这些超大型购物商场的生存。

FT援引Savills地产集团董事总经理Gerry Mason的观点称：

“我认为将有200家购物中心无法继续维持。过度开发率至少在15%至20%，简单说就是有太多的商店。”

那些用电影院，保龄球馆和餐馆吸引消费者的超级购物中心（Megamall）的未来似乎还比较安全，而那些二线购物中心前景正愈发黯淡。

商业抵押担保证券（CMBS）是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，（这些商业抵押贷款从写字楼，零售物业到公寓住宅不等），然后再通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。

据RBS的数据，2010年零售物业占资产池的比例为56%，而在2011年下半年降到了42%，而去年降低到了36%。

零售业被认为是CMBS池中风险最大组成部分，因为如果一个重要的承租人关闭店铺，就有可能导致整个购物中心走下坡路。如果一个锚定流量的租户选择离开购物中心，那么其他承租人通常会要求重新谈判租金。这可能导致CMBS暴露在严重的风险之中。

据ComScore和全美零售协会的数据，目前美国消费者每花费10美元就有1美元进入电子商务，在线销售市场占有率仍然在上涨。去年年底消费季美国在线销售增长了14%，而零售业整体增长率仅为3%。

RBS的CMBS策略师Richard Hill说：“投资者已表现出对零售业长期风险的忧虑”。分析师认为超级购物中心和二线购物中心的市场正在分化，而对超级购物中心的地产按揭贷款正在被放置在单独的地产CMBS中去。