2012年对于购物中心来说，由于项目集中入市，在优质品牌资源有限的大背景下，不少商场都陷入两难的经营局面。撤店、转型、调整、创新……购物中心在谋变中成长。在这种背景下， 2012年中国购物中心行业发展境况究竟如何？2013年购物中心行业又有哪些新看点？在中购联2013年新春联谊会暨“趣逛杯”中购联中国购物中心星秀榜发布会上，来自行业内的高层领导针对2012年行业出现的诸多问题及现象，结合新阶段购物中心项目的全新关注点进行了深入讨论，并就2013年购物中心行业市场环境进行了预测及评价。　

　　旧模式乏动力 个性化是希望

　　2012年购物中心行业的发展特点

　　增速放缓成定局

　　与往年相比，2012年购物中心的规划施工速度虽然依旧高企，但项目如期开业率却处在较低水平，同时也存在门店关闭现象。导致市场存量并未明显增加。另一方面也折射出不少购物中心因资源未得到优化配置，导致开业难、频繁推迟开业时间，甚至更改立项，将原定建设购物中心的计划改为写字楼等其他项目的情况。

　　2012年以后，中国购物中心增幅放缓的趋势将更为明显。购物中心行业相关报告指出，城镇化作为中国购物中心核心驱动力的发展模式正在面临深刻的变革。目前，中国购物中心依然呈现出以增量为主导的状态，预计到2025年全行业将进入到存量主导状态，购物中心的增速将出现明显放缓。

　　粗放模式成困局

　　现阶段诸多购物中心快速发展是基于简单的业态引进、开店扩张等粗放模式。时至今日，这种模式已缺乏动力。如何打破困局，探索可持续的长期发展模式并寻求创新发展机遇，已成为购物中心行业需要正视的问题。

　　电商挤压成困境

　　由于具有成本较低的“先天”优势，电商依靠强劲的发展势头抢占着传统零售市场的份额。在电子商务的冲击下，无奈打起价格战的传统零售商仍难逃被消费者“抛弃”的命运。因此，转战线上，与电商企业正面对垒，成为不少零售企业的新选择。

　　2012年上半年，商务部在《关于“十二五”时期促进零售业发展的指导意见》中首次 提出“鼓励大型零售企业开办网上商城”的意见。随着政策指引，2012年包括春天百货、百盛、王府井百货等都在电子商务方面砸下重金。然而，已开出网店的零售品牌并未迎来好日子。新世界百货网上商城虽然与实体店结合推出了不少活动，但至今流量仍处于低位；百盛网被指华丽有余、实用性不足；春天百货网上商城“赛特春天”由于流量过低，被迫转型为赛特奥莱网店。

　　传统零售商的电子商务与主营业务相比，仍难逃“打酱油”地位。目前，除了银泰百货等少数先行者，国内鲜有在流量、品质等方面都令人满意的传统零售电商。

　　2012年四季度，淘宝天猫电商零售销售额首次突破1万亿元，而当年来自于购物中心的零售销售额为2万亿元~3万亿元，电商对购物中心尤其是二三线城市购物中心的替代效应正在显现。

　　趣逛创始人兼CEO张江红说：“年轻人受电子商务影响非常大，电子商务对线下零售冲击十分明显。国内电商占整个市场规模的5%左右，国际上最发达的国家美国电商规模在7%~8%之间，所以零售商规模还是非常大的，电商的基数还是相对比较少的，所以线下的经营还是有很多潜力和机会的。购物中心热也就反映了这个问题，就是大家非常在乎体验的过程，购物中心也十分吸引80后、90后群体。这些群体不仅仅到线下买东西，他们更注重在消费过程中体会消费的快感。那么，怎样的体验式消费才能更好的吸引他们呢？”

　　有个性才会有希望

　　购物中心行业目前处于发展阶段，大家困扰更多的也是在这个阶段对整个行业发展的判断。因为这个阶段的特点就是数量的扩张，品牌化的购物中心或者是品牌购物中心正处于萌芽状态。2012年新开业项目中已经有很多系列成果开始出现了，这种品牌购物中心的出现是中国购物中心从发展阶段向成熟阶段转化的一个重要标志。

　　北京朝阳大悦城总经理周鹏说：“购物中心行业一定会呈现‘长江后浪推前浪’的特点，同质化在某一定的历史时期是不可避免的，只有同质化才能驱动我们进一步创新，因为这是一个动态的市场。成功项目的共性很难放在一起作比较。简单地说，所有成功购物中心只有一个共性，就是每个成功的购物中心都是非常有个性的，这样才有可能取得较好的收效。所以，成功的共性就是购物中心有个性。”

　　模式变革比增速加快更重要

　　2013年购物中心行业市场环境预测及评价

　　增速过快 必使空置率上升

　　2009年后商业地产开发逆市崛起，2~4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业；此外，很多原计划于2012年开业的项目由于宏观经济形势不好，也被迫推迟至2013年开业。

　　2013年，商业地产计划开业量是2012年开业量的2.9倍，远远超过了零售品牌商开店速度以及零售销售额增速，这必然导致空置率上升。由于开业面积远远大于零售商开店速度以及国内零售消费额的增长，商业地产尤其是购物中心面临空置率高企、租金下滑的困境。商业地产的项目投资回报周期也被迫拉长至8~10年。

　　大众化将成未来主流

　　从开发商方面来看，国内零售商如茂业、金鹰等，鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求，大力推动项目扩张；住宅开发商如万科、保利、中海外、佳兆业都主动加大了商业配比，或者由于取地问题而被迫增加商业数量；商业地产开发商如万达、凯德、华润和阳光新业，近两年扩张的速度也明显加快。

　　未来所谓大众化、家庭化的购物中心所占的比重会越来越高。购物中心应该是给人提供消费的场所，能反映家庭化的购物中心和大众化购物的中心是未来中国购物中心的主体，同时也会使中国购物中心成熟市场特征表现的更加充分。

　　九洲远景商业管理机构董事长王敬说：“从竞争的格局上来讲，如果以一年为期，其竞争格局不会发生太大的变化，如果从三年以上的时间来看，中国商业房地产竞争格局将有可能产生一些变化。现在这些品牌的购物中心占整个购物中心的个数和面积的比重大概在9~10个百分点，集中度可能有进一步加大的可能。”

　　开发主体将向多元化倾斜

　　对发展阶段的购物中心来说，增量依然处在主导地位，这个时期购物中心为了更好地占领市场，扩展自己的企业规模和项目规模，跑马圈地的现象比较普遍。这时，地方政府积极的推动和开发商进行了有机的整合，加快了城镇化的进程速度，特别是城市新区的大面积开发，给购物中心、商业综合体提供了很好的发展空间。在这个阶段有两类不同的企业，一类是以商业方法进行购物中心开发的，一类是以地产的方法进行购物中心开发的。当前中国的购物中心主体是房地产开发商，但是或许在未来一段时间，中国购物中心的开发主体未必是房地产开发商，因为它一定是一个多元化的组合。

　　从目前情况看，中国商业集团进入购物中心，中国的金融资本进入了购物中心，不同性质的机构都会成为购物中心的开发主体。目前阶段由于快速的城镇化作为核心的驱动因素，房地产开发商或者以住宅为主进行开发的这一类房地产开发商，因为具有用地上的便利条件，使地产投资商变为了购物中心的开发商。但是，这样的发展模式会有所转变。

　　交互式体验或成消费主导

　　所有的购物中心都不只包括购物环节，它是关于体现客户、消费者与购物中心之间的良性关系的综合体。因此，购物中心需要打造和客户的良好关系，让消费者和购物中心形成彼此“故事相连，体验相连”。

　　体验式的购物中心也可以帮助购物中心应对目前线上购物带来的冲击，因此现在需要突出更为吸引人的设计和提供更多的便利设施。在过去几年当中，一些购物中心建设了可伸缩的屋顶、中央庭院、个性的入口等，与购物中心周围的饭店和餐馆等配套服务性店铺，可以保持良好的促进关系。同时，综合的购物中心对于吸引豪华的租户群也发挥着重要作用。

　　消费率成为发展驱动力

　　有些城市的商业购物中心发展的空间和前景，是与它的消费群体具有很好的关联性的。高消费的城市购物中心存量目前比其他城市更高，未来购物中心在这里的发展机会空间非常大，因此，越来越多购物中心需要在品质上做出提升和飞跃。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，目前，我国的城镇化率已经突破50%，依靠城镇化率作为主要驱动力的发展模式也面临变革。在城镇化进程已经过半后，未来购物中心发展的驱动力一定会与居民消费率的提升息息相关。

　　空间和机会向二三线城市转移

　　随着核心商圈资源紧缺，对物业面积要求较高的购物中心外扩趋势从2012年起越来越明显。

　　在购物中心对功能完善性的要求不断提高的前提下，目前主流商业设施的体量要求已从原来的5万~7万平方米增至10万平方米以上。但像北京这样的一线城市五环内的物业供应远远难以达到开发商的要求。因此中国购物中心将迎来以二三线新城为主的第二轮高速发展时代。

　　雨润现代商业集团总裁助理李军说：“首先，商业地产土地存在供应严重过剩的情况，有的城市的几十家综合体商业地产在开发中，而且又在不同的区域，所以造成了招商难度的加大。第二是资本受阻，做商业地产持有型的物业占一定的比例，资本这一块没有打开，做地产这一块的压力很大。第三是配套的企业严重不足，并且涉及的范围很大，光靠零售已经不能满足物业的需求。”

　　据中购联研究部数据显示，目前二三线城市的消费率明显高于一线城市，汕头、温州、齐齐哈尔、咸阳等城市的消费水平，甚至可以达到北京、上海的两倍，其中的主要原因是这些城市经济增长主要依靠居民消费推动，不同于北京、上海更加依赖投资拉动。但是，不少二三线高消费的城市中，购物中心存量还相对较少，这些城市将有望成为未来购物中心发展的主要市场。

　　商业地产面临新选择

　　2013年中国商业房地产十大关注热点

　　1.关注商业房地产行业规则和发展机制的建立

　　中国商业房地产火热发展持续了十年时间，但依然缺乏基本的行业规则和专业的发展机制。例如商业设施规划与城市规划在协同上的严重缺失，专业融资平台尚不健全，重视房地产开发性收益而忽视商业经营性收益，延续粗犷式规模扩张的增长方式，以致存量商业房地产和增量商业房地产都将面对巨大的招商、生存和发展压力，亟须行业规则和发展机制的建立和完善。

　　2.强调开发规模与强调商业品质两条不同路线的企业将展开博弈并出现一定分化

　　中国商业房地产行业在项目平均品质和运营能力方面存在较大差距，项目发展水平参差不齐，产品结构的不合理造成商业项目难以充分满足市场真正需求，进而导致开发商招商难和零售商选址难在矛盾中并存。强调开发规模与强调商业品质两条路线的选择和博弈，将使中国商业房地产商出现一定程度的分化。

　　3.关注租售结合模式推动下的综合体开发热潮

　　中国商业房地产融资渠道的狭窄直接导致了整个市场的不规范性，也使专业化的商业房地产项目运作面临严峻挑战。

　　具有中国特色的商业房地产租售结合模式将继续主导和横行市场，而围绕租售结合的产品创新、规划创新、管理创新将更受关注，具有购物中心和商业街区功能的综合体乃至更大范围的片区综合开发计划将成为租售结合模式下中国商业房地产的重要表现形态。

　　4.关注城市商业竞争格局的演变和升级

　　城市商业的竞争已经从2005年之前百货与百货间的竞争，过渡到2010年购物中心与百货之间的竞争，而2013年开始同城购物中心之间的激烈较量将全面展开。较后入市的购物中心正在对老牌购物中心发起冲击，并对老牌购物中心在创新期的发展提出严峻挑战。中国2012年新开业购物中心的表现可圈可点，众多项目创造超出过往年份购物中心开业首年业绩的优异表现，并荣登2012中购联中国购物中心星秀榜。

　　5.关注购物中心零售渠道快速发展推动下的零售细分市场以及新型专业品牌的不断崛起

　　购物中心作为新兴的商业形态和被众多商业服务业品牌关注的零售渠道，正在改变连锁零售商的同业竞争地位，快时尚、餐饮、电影院以及儿童品牌借助购物中心零售渠道的快速崛起和快速发展，与购物中心结成了紧密的渠道伙伴关系。

　　购物中心的定位方向、招商方向以及品牌组合方向即将进入到细分化和主题化阶段，众多商业业种和零售品牌有望在此推动下加大创新力度，逐步确立市场细分路线，从而催生包括集合店在内的新型专业品牌的不断崛起。

　　6.关注顺应消费特点变化的折扣店和奥特莱斯发展

　　中国消费特点正在出现明显变化，消费者在追求品牌、品质的同时，追求更低的价格和更佳的服务，有力推动着折扣店和奥特莱斯在中国的进一步发展。

　　7.关注中国商业房地产开发核心驱动力的转变

　　经济增速的减缓直接影响到零售商的业绩表现（经营利润和开店节奏）。中国商业房地产持续十年的核心驱动力将从城镇化转向消费力，造成商业房地产投资热点的回归。受此影响并加之三四线城市存在购物中心市场表现的巨大差异，商业房地产的投资热点有望向一二线城市的新兴城区转移，其核心驱动力在于这些城市具有较为旺盛的消费能力。

　　8.关注电商发展对购物中心等实体商业优化和改良的影响

　　电商在2012年的火热发展，不仅活跃了消费市场，也直接影响到商业房地产开发商的投资心态，间接为商业房地产投资热潮起到降温作用。面对电商压力，包括购物中心在内的众多实体商业向体验式商业的转型变为紧迫的现实，在消费者还不会轻易为体验式商业埋单的背景下，对尚处概念化的体验式商业模式提出现实要求，有利于实体商业赢利模式的优化和改良，促进实体商业体验化愿景的深化和落地。

　　9.关注商业房地产从地产开发到商业运营再到资产管理的跨越

　　发展模式的多样化和专业水平的差异化决定了中国商业房地产商处于不同的发展阶段和发展状态，从地产开发思维转变为商业运营主导思维推动了商业项目品质的逐步提升；而从商业运营上升到资产管理的高度更将使商业房地产的金融属性和金融功能得到全面体现，促进中国优秀商业资产管理公司诞生和涌现。

　　10.关注社区型购物中心的飞跃式发展

　　出于商业房地产开发商战略性布局和城市商业多中心发展的现实需要，中国购物中心经历了起步阶段的超区域和都市中心区购物中心的迅速成长，未来，特别需要关注的是，城市交通设施的改善以及生活区的外扩将促使生活性社区型购物中心迅速崛起和飞跃式发展；而城市更新和城市改造计划的推出，有望使商务性社区型购物中心成为城市商务区重要的商业服务业配套设施。

　　结束语

　　２０１３年，是购物中心大规模开发的第三年，也是项目开售和开业集中的年份，同时也将是隐藏的问题集中爆发的一年。“以住养商”的理念、销售为主的开发模式、产权分散的后遗症、商家同质化带来的血拼、传统零售业的江河日下、商家和品牌的重合度，对商业价值空间的掠夺、都将在２０１３年逐渐浮出水面。