世界上富人集聚的摩纳哥有着最贵的房价，但其量化后的收入比远低于北京，而在看似高房价的其他国家也只是一种相对论。唯一相同的是，房价过高形成的一波又一波泡沫已被多国历史证明。

中国房价究竟高不高？

　　最贵房价的相对论

　　最近，面对中国房价下行微调、楼市理性回归的状况，有位专家对比北京和摩纳哥，认为摩纳哥房价要3、4万欧元/平方米，相比之下，北京的房价一点儿都不贵。结论是，北京的房价是合理的，是不可能跌的。

　　摩纳哥是世界上人口最稠密的国家，也是一个典型的微型国家，人口只有3万2千多人。由于摩纳哥的地中海气候，即使在夏天的午后，也罕见超过摄氏30°C的高温，而冬季霜冻和降雪也极为罕见，一般每十年才发生一、二次，因此而成为闻名世界的旅游胜地。

　　而政府的低税收政策，也吸引了许多外国公司前往摩纳哥，在2011年57.48亿美元的GDP收入中就占75%，拥有全球最高的GDP总值，人均国民总收入是183,150美元。据美国中央情报局公布的世界概况显示，摩纳哥的贫困率全球最低，百万富翁和亿万富翁的比例是世界之最。摩纳哥有吸引富豪的法律——不征收个人所得税。

　　此外，不法之徒也“用脚”投票奔向了摩纳哥。2004年摩纳哥因赌场对不法洗钱持宽松政策，被经合组织谴责对财务信息缺乏披露与合作，堪称“逃税难民”的避税天堂。  

　　就这样，全世界的富人都聚集到了摩纳哥，房价也因此连续4年荣登世界最昂贵房地产市场之榜首，平均58000美元一平方米。

　　真实的量化

　　然而，摩纳哥的住房究竟有多贵呢？

　　举例来说。在地处安静花园区的一幢战前建筑里，一套顶层两卧附带阳台的公寓，仅仅750平方英尺，并配备一个路边停车位和22平方英尺的储存室，在市场上的标价为220万美元。这个价格即使在北京，也并不惊人吧？

　　而且，尽管摩纳哥的绝对房价比北京贵，但摩纳哥近三分之一  (29.21%)的居民是亿万富翁，其余的居民也都是百万、千万级的富人，平均58000美元/平米的房价对他们来说，根本就不算什么。

　　我们来量化一下吧！按房价收入比 (平均房价除以平均家庭年收入)来计算，他们的平均年收入是183,150美元，一个三口之家的平均年收入接近55万美元，以每套房子100平米来估算，平均每套房子为580万美元，房价收入比还不到11倍，也都远远低于北京的房价收入比。

　　相对来说，摩纳哥的房价比北京便宜。

　　然而，最近又有媒体报道称，孟买的房价已接近1万美元/每平米，相比上海的近3万人民币(6.1112, -0.0021, -0.03%)/每平米的平均房价，考虑到印度的经济发展水平落后于中国，因此有人得出结论，上海房价还很低，未来还将继续上涨。有一位经济学家甚至还据此预言，未来5年中国房价还要涨1倍，而且以后每5年会涨1倍。

　　不过，但凡对印度楼市稍有了解的都知道：印度的商品房市场极其有限，主要是面向富人阶层，只是个小众市场。决大多数普通百姓要么依赖自建住房，要么居住在政府的保障房里。因为印度的商品房仅供富人专享，买卖商品房也只是富人的游戏，无论房价多高，对普通印度人的影响并不大。这和摩纳哥的房市其实一模一样。

　　但是，中国的情况却大相径庭。保障房的规模极小，除了极少数一部分人以外，绝大多数百姓都要到商品房市场购买房子，因此房价的高低直接关系到百姓民生。如果把印度富人的收入水平和商品房的价格做比较，房价收入比不过5倍而已。比上海的房价收入比低太多，显然，孟买的相对房价比上海便宜。

　　另外，如果以上海的高档住宅房价和印度孟买富人购买的商品房作比较：上海高档住宅单价已经涨到了10万元以上，大大超过了印度孟买同样的住宅单价。而且，房屋单价的计算标准中国和印度也有差异，在印度所说的房屋单价是指净空间的价格，而国内多是建筑面积的单价。因此，上海的绝对房价也一样比印度孟买贵！

　　英美德也是大差异

　　针对全球房价过高的现象，IMF[微博]公布数据称，在近来的系统性银行危机中，将近三分之二的危机在爆发之前，都出现过房地产市场由盛转衰的现象。房地产市场由盛转衰，引发了当代人记忆中最严重的金融危机，如毁掉了爱尔兰和西班牙。

　　IMF计算得出，英国眼下的房价收入比值，比该国这一比值的长期平均水平高出27%。但是德国的房价收入比值，则比长期平均水平低了16%。这一重要差异应如何解释呢？

　　归根究底是因为在德国，居住自有产权的房子，不像在美国或英国那么重要。据经合组织(OECD)的数据显示，德国居民住房自有率为39%，而美国就高达63%。这在一定程度上是历史造成的。

　　因为德国的许多城市在二战中被摧毁了，战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下，公共、合营与私人开发商仅用几年时间，便建成了数百万套出租房，租房市场受到严格监管，租户受到一整套法律的保护。比如，大多数租房合同都是没有固定期限的，只要按时交房租，房东几乎无法终止租房合同，租房是一种绝对舒适的选择。

　　其次，抵押贷款融资也很重要。在德国，房地产贷款通常不像其它国家那么容易获得，贷款提供方一般要求贷款者至少支付20%～40%的首付。

　　这就导致了抵押贷款再融资——英美两国借款人对于利率下降的通常反应——在德国几乎不可能实现。消费者在自家房产升值后再次贷款的情况也很少见。因此，降息效果传导至整个系统所花的时间，要比英美市场要长得多，降息导致住房市场繁荣的可能性也更小。

　　根据德国央行[微博]的数据显示，尽管利率超低，但2013年私人家庭住房贷款额仅增长2%。除东德地区房价曾短暂上涨外，德国在战后历史上从未出现过大规模的全国性房地产繁荣，经济也保持着可持续的发展趋势。

　　一个接着一个的泡沫

　　而论起日本的房价泡沫，当年东京房价也曾经如日中天，号称“买下美国”！结果呢，以大跌超过90%而告终，从此蛰伏20多年！至今东京房价比上海还要低。


　　众所周知，人类的金融史，几乎就是一部泡沫史。过去，每隔大约100年便会产生一个大泡沫，回顾金融历史400年，从1637年的荷兰郁金香狂热，到1720年的英国南海泡沫，再到1837年的美国银行大恐慌。历史上最恐怖的大萧条，其泡沫就始于1907年的大恐慌，无一不是一个泡沫接着一个泡沫，以及一个泡沫破灭接着另一个泡沫破灭的历史。  

　　而在最近这30年，随着世界经济越来越趋于一体化，信息传播的速度越来越快，泡沫的规模越来越大，其出现的频率越来越高。继南美、东南亚和日本之后，单单这10年中，全球又经历了无数的大小泡沫，其中巨型泡沫就有过两次：一次是互联网泡沫，另一次就是次级抵押贷款引发的2008年金融危机。每一个泡沫的起因都颇为类似，结局也相同，人们跟随泡沫追涨杀跌，结果却深受其害。

　　如果说中国人对房子情有独钟，人人都想拥有住房产权，使无法购房的低收入家庭对高房价抱怨连连。那么不妨借鉴“新加坡模式”：富人购买商品房，普通百姓居住组屋，穷人住进政府廉租屋(政府向富人征房产税建造廉租屋)，以此避免房地产市场出现日本式的巨大泡沫。

　　(本文作者介绍：某国际金融财团风险管理部资深顾问。)