编者按：2011年，大环境的变化对中国商业地产的发展产生了较大影响。从运营角度来讲，优秀的购物中心绩效增长非常明显，对城市商圈的贡献显著提升。从开发层面来看，各种资本转战商业地产领域，也使这一领域呈现白热化竞争。

　　刚刚进入2012年，商业地产的开发依然有增无减，很多购物中心新地标也纷纷拔地而起。近日，在“2012商业地产发展新趋势”论坛上，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利和深圳平安商用置业总经理杨敬玉、副总经理石盛发，一同探讨了2012年商业地产开发新趋势。

　　主持人：本报记者  王怡洁

　　对话嘉宾：中国购物中心产业资讯中心主任   郭增利

　　深圳平安商用置业有限公司总经理    杨敬玉

　　深圳平安商用置业有限公司副总经理   石盛发

　　各路资本纷纷进入 零售商减缓开店步伐　　

　　记者：2011年住宅地产因受到限购政策影响而放慢了发展步伐，商业地产的开发形势则非常好。2012年，您认为商业地产的开发将会呈现什么新现象？

　　郭增利：从去年的发展形势来看，今年中国零售地产的金融意识在逐渐强化，这是一个好现象，也算是在特定发展阶段出现的独特模式。同时，也意味着各路资本都在抢进商业地产，尤其是零售地产。

　　从大环境来看，限购令直接导致了住宅地产商的目标转移，他们认为自身在住宅领域施展本领的空间被挤压，便进入到了商业地产的开发。另外，很多金融机构在开发商特别需要资金去解救时，也用这样的机会进入到了商业地产领域。而零售商进入商业地产则显得很被动，是因为他们跟零售房地产开发商在合作过程中，遇到了租金上的巨大瓶颈（租金上涨），所以零售集团未必愿意进入到地产开发中来。由于零售地产开发商的不专业，在一定程度上反而挤压了零售商的收益。　　

　　记者：您刚刚提到了零售商被迫进入商业地产的开发，您怎么看待这一现象？对整个市场环境来说，有哪些影响？

　　郭增利：从我们对2011年整体的形势判断，发现一个有意思的现象，就是零售商开店的步伐会明显减缓，这种现象在今年上半年会有明显体现。

　　从整个行业发展背景来看，2012年开发商的招商形式可能会比较严峻。因为双方是合作的关系，零售商在利益被挤压、成本被提升的大环境下，会对购物中心商业地产的招商产生影响。在这种情况下，零售商会追求更加安全的开店策略。接下来就会出现一个我们不太愿意看到的情况，就是开工面积很大，开业面积并不一定大。

　　近日，在我们发布的2012年到2013年的报告中，第一次用了另外一种方法理解开业数量，就是按照开工面积的60%（假设数量）来计算。为什么要用这样一种相对让大家紧张的心态看待市场，就是因为零售商开店的数量在2012年正逐渐减缓。　　

　　记者：我们这几年在北京也看到了很多购物中心收购并购的案例，请您讲一下资本市场对购物中心的进入是什么样的考量？

　　杨敬玉：现在如果说各类资本市场进入，不如说各种行业背景的企业都在进入购物中心产业，因为现在还没有达到资本进入这个产业发力的程度。

　　资本进入一定有他自己的方式，而不是企业直接投资的方式。当资本进入时，其所有金融产品都已是经过设计的，没有任何漏洞。也就是说并购的购物中心已经是规划得非常好，并符合他未来经营产品的收益率。而且，购物中心的老板要给投资者许诺，保证这是一个完整的产业链。实际上，现在买卖购物中心还很不成熟。目前还没有看到资本并购的典型案例，大多数并购只是不同行业背景的企业在进行产品买卖。

　　石盛发：购物中心的价值是一个完整产业链的体现。通过开发、投资、兼并收购、营运后，最后环节一定是资本运作，并不是购物中心开发了就完事了。我们在营运阶段，只是提升营运价值，在下一环节，一定是通过资本运作提升资本价值。　　

　　发展进入快车道 理性开发最重要　　

　　记者：纵观2011年整个行业，您对2012年购物中心的发展在哪些方面有所期待？

　　石盛发：2011年，很多传统的零售商，包括百货、超市也在陆续进入购物中心行业。还有一些购物中心的业主比较复杂，很多和住宅、零售无关的企业也在进入这个行业，所以国内购物中心行业是在一个比较复杂的状态下运作。

　　从2012年开始，国内购物中心进入了一个快速发展时期。从2002年到现在整整十年，很多以前开业的购物中心在陆续做调整。一是由于市场变化，二是因为早期开发的购物中心在认识方面还不够全面。此外，2011年、2012年已开业的购物中心也在谋求一种突围和良性发展。我更期待这些购物中心在效益方面有大的突破，能找准自己的变革道路。　　

　　记者：在您看来，什么样的购物中心才能称得上优秀的购物中心？

　　郭增利：在国内，好的购物中心坪效标能达到6万元左右。现在国内共有2795家购物中心，经过分析，有200个可以称得上优秀的购物中心，还不到总数的10%，这个比例是偏低的。所以通过专业运作把中国购物中心的综合质量提升上来是现阶段的目标。

　　除了数字上的标准外，我认为能够成功进入这个市场、又能成功退出这个市场的项目就是好项目，这也是购物中心金融法则。你选择一个很好的时机，用很专业的方法把一个项目投入到市场中并被消费者、社会和市场接受，这已是成功的第一步。反过来，假定这个项目能够最终体现它的经营价值，那么金融机构也会愿意买你的项目。等这时再来看这个项目时，可以说它是成功的。　　

　　记者：未来，本土购物中心的发展应避免哪些问题的出现？

　　郭增利：2012年，虽然行业从增量上比较乐观，但我们不能光看数量，还要看开业比重到底有多少，哪些项目是优质项目，哪些又是让零售商非常欢迎的项目，哪些是老百姓比较接受的项目。

　　实际上，中国购物中心的问题出现在结构方面。中国的城市化进程造成了项目之间的恶性竞争，使大家的生存空间都受到了挤压。在整个购物中心结构、零售地产的产品结构出了问题之后，大家应该认真思考：是不是数量过多？是不是盲目开发？是不是缺乏细致规划？假如本土购物中心都是按照这种理念做全盘策划、招商、营运、筹划，就不会出现过热、质量很差的问题？所以我们要从源头上理性看待这些问题，特别是在2012年，整个行业应有一种更高层次的认识。　　

　　“去主力店”呈趋势 寻求差异是关键 　　

　　记者：去年太平洋百货的撤出引发了一些行业性思考，未来，会不会呈现百货业慢慢消退、购物中心占绝对主导地位的现象？整个行业又将呈现什么新特点？

　　杨敬玉：其实，早在2005年富安百货的撤场已经拉开了序幕，就是购物中心开始“去主力店化”。去主力店化是指购物中心把以往作为传统主力店的百货和专柜超市撤出或减少经营面积，也就是不以百货公司为核心，超市也在逐渐小型化。

　　其实，购物中心需要的是能够起主力店作用的商铺，并不是非要一个百货公司做主力店。因为购物中心本身就可以把传统的男服商场、女服商场、化妆品商场、鞋帽类商场进行一系列组合，这样就把百货公司变成了一系列组合形式的次主力店。

　　对购物中心来说，这种形式能起到过去传统主力店的作用，吸引非常多的人流来。同时，还有一个好处，就是拆分后的店面积小了，租期缩短，租金可以提高，购物中心坪效或者总体效益会显著上升。

　　郭增利：国外的购物中心和百货店一定是业主和主力店的关系。之所以国内购物中心会出现去百货的现象，而且很多高水平购物中心根本不会和百货店合作，是因为国内百货店引进的所有合作伙伴、零售商、品牌商与购物中心要引进的品牌商是雷同的。　　

　　记者：本土购物中心的快速发展，是否会触动百货店改变目前的联营模式呢？

　　郭增利：这是一个很大的课题，现在还不能下定论。百货店总之要开店，开店存在两种模式，一种是开到别人的购物中心里，第二种是自己建。而我们的优势应该是通过经营创造效益，绝不是说投入多少资金建一栋房子、一座商场。

　　一个行业要发展，必须要遵循行业的基本规则。既然真正的百货店应该采取“采购制”，那么我们也许会用十年甚至二十年去顺应这种形式，但能不能最终实现这种模式的转化我还不敢肯定。假若百货店想跟购物中心有很好合作，就应该加紧思考这方面的问题。比如，百货店作为主力店，跟购物中心的招商品牌之间能不能形成差别。我们身边已有一些成功的案例，像万象城和尚泰百货，尚泰百货经营的都是尚泰独有的品牌，它就能和万象城形成很好的组合。

　　记者手记

　　2011年是个特殊的年份，伴随着住宅地产的调整和限制，整个商业地产呈现出急速井喷的现象，很多人高呼“中国商业地产的春天来了”。于是，一个有趣的现象出现了，就是“跨界”来袭：住宅地产商转向商业地产商，商业地产商逐步转向商业资源运作，比如说宝龙旗下的宝莱百货，世茂开始做世茂影院、世茂百货等等。

　　与此同时，一些限制商业地产发展的瓶颈随之产生。其中，最突出的两个问题便是资金缺乏和对商业认知的不足。众所周知，做商业地产需要耗费大量财力，它的金融模式，包括资金链搭建往往起到关键性作用。

　　另外，困扰开发商的就是对商业平台的认识不够全面，以致造成对定位的盲目跟随性。简单来说，住宅相对比较简单，就是开发商和消费者的二元关系。而商业会比较复杂，商业链很长，定位、设计、招商、运营这几个环节必须要做到有效组合。任何一个环节出现问题，都会对最终项目价值链带来不利影响，所以现阶段，怎样才能解决资金问题和提高对商业平台的认知就成为商业地产商的必修课题。

　　2012年，商业地产的发展将迎来黄金期，但风险与机遇同样大，所以希望商业地产的从业者能够慎思明辨。