没有商业的繁荣，就没有城市的繁荣。地产商进军商业物业开发和持有化经营是大势所趋，并且涌现出一股以万达集团为代表的“订单”式商业地产开发热潮。

　　零售商热捧“订单模式”

　　“订单商业”对于零售商而言存在重要含义，即通过先期的调研确定商场的定位，以此来预估店内的业态结构和品牌布局。在基本确定了引入的品牌方向后，依据这些品牌的具体特点、功能需求、企业规模、资金状况再向开发商有的放矢下订单，在建筑施工前确定设计方案，保障建设的商业项目符合客户的要求，保证不出“废品”。

　　日前，银泰百货宣布其北京二店将落户大红门地区。此前，银泰百货与开发商京投银泰股份有限公司已达成战略合作，银泰百货将采取向京投银泰“下订单”的合作模式开店。其实，这只是北京商业领域商家采取订单模式的一窥。

　　银泰中国主席兼执行董事沈国军对未来北京商业兴趣浓厚，宣称公司力争5年内在北京地铁沿线开设10家购物中心。大红门只是银泰百货全面登陆北京市场的序曲。外埠零售巨头进军京城商业并不少见，但隐藏在银泰百货此番拓展北京市场背后的意义却非同寻常。

　　银泰百货已经在1月与京投银泰股份有限公司结成战略合作伙伴关系，共同开发北京市场。业内人士认为，与京投银泰合作后，一方面，银泰百货将拥有在京投银泰投资的地铁站站口附近商业设施的优先选择权；另一方面，银泰百货很可能将与京投银泰采取“订单模式”合作。
　　据了解，在银泰百货之前，已经有零售商开始与地产商采取订单式的合作。华堂商场在北苑和十里堡的新店都是与地产商阳光新业合作开发的，双方都从“订单商业” 中赚到了钱，很可能继续复制这一成功模式。

　　地产巨头加大零售领域投资比重

　　除了地产商与零售商采取“订单模式”合作外，多家地产商自身也进入了零售领域。

　　新加坡国浩房地产（中国）有限公司投资的体量近16万平方米的北京国盛时尚购物中心正在招商进行中。据了解，国盛购物中心定位于中高端，主打白领消费客层，目标是为顾客提供一站式的购物体验。这家商场将分两期开业，计划在9月开业的一期部分，包括时尚服饰、美容以及休闲设施、影院等；而囊括高端百货和精品超市等业态的商场二期则将于明年夏季迎客。

　　国盛方面表示，除国盛时尚购物中心，整个时尚购物中心国盛中心项目还包括写字楼、酒店、公寓等，总体量达到约60万平方米。而国盛中心位于上海的项目也将于不久后亮相。

　　与万科进军商业地产相同，龙湖近期在商业开发方面的举动也日渐凸现。最新了解，龙湖商业目前已与龙湖地产、龙湖物业并驾齐驱，一跃位居龙湖集团的三大业务领域之一，成为龙湖集团的战略发展重点。
　　
　　据了解，目前龙湖商业项目类型已经涵盖城市商业中心、都市购物中心、区域主题购物中心、社区邻里生活中心以及商业街等五大类型，业务领域涉及北京、上海、重庆、成都、沈阳、西安、杭州、青岛、无锡等地。未来5年，龙湖商业将增持200万平方米以上的商业物业，跻身主流商业地产开发商行列。

　　零售商携手地产商　攻城略地飞速扩张

　　零售商们更热衷于携手地产商，以“订单商业”模式攻城略地扩张。

　　广州白云区某大型购物中心首批300套商家入市开售，当日即引来3000多家品牌商家登记进驻，铺位达到“十抢一”状态，火爆场面似乎折射出曾名噪一时的独特商业模式“订单商业”在羊城受到追捧。

　　广百股份携手富力地产进军成都、与百嘉信进军珠江新城，广州友谊携手长隆集团进军购物公园，LV、Chanel、MiuMiu携手太古汇进广州开旗舰店，国际奢侈品综合店CasaMilano携手广州白云机场2号停机坪等，这些商家在项目开建前就已经签约了。

　　惠润商业地产经营管理有限公司董事长欧小卫表示，比以前开发商拿到地、盖好楼才想起要引入哪些品牌相比，如今商业地产已成熟许多。而由于开建前，与零售品牌商共同研究设计，地产商能减少很多重复改造的成本。事实上，订单商业地产在国外是很流行的商业模式，在拿地之前将主力店确定好，可避免在商场修建之后出现硬伤，导致招租困难的问题。

　　“但是，目前国内所说的很多‘订单商业’，都只是地产商炒作口号，实际要做好这一模式并不容易。”欧小卫表示，商业项目成功的最大要素是选址，而每个地点或商圈消费需求不同，所需的主力商家类型也不尽相同，所以不可能做到地产商每开一个项目，都适合签约主力商家进驻，因此不可能100%形成战略订单关系。此外，地产商实力及连锁规模，也是获得主力商家信任的关键。

　　像太古汇、万达这样的全国连锁地产大腕，也不可能100%订单式发展。此前万达的战略主力店伙伴沃尔玛，跟随万达全国扩张攻城略地，但如今广州万达中，沃尔玛就没有跟随下单进驻。“万达不得不自己组建主力百货万千百货、电影院和游戏机室等，自己给自己下订单。”欧小卫表示，在中国，这样的模式并不容易发展，主要原因是中国各个区域的地域特征很明显，主力商家不可能每个项目都符合区域定位或市场发展需求。

　　订单模式也要适者生存

　　2004年，以商业地产开发著称的万达集团就在全国首创了“订单式”的开发模式。在最初阶段，这种全新的模式对京城乃至全国商业地产项目产生了很大影响，一时间跟风者甚众。不过，好景不长，在随后的几年中，除了万达商业广场外，京城商业地产项目中，几乎难觅其他“订单模式”的产物，曾经名噪一时的“订单商业”就此沉寂。

　　对于“订单商业”此番卷土重来的发展预期。业内人士普遍认为，能否大面积推广的关键在于将订单细化。一位商业专家表示，“订单商业”之前没能获得更大的发展在于，商家往往只确定了主力店，就将其作为噱头进行宣传，以吸引其他次主力店和商铺的加盟，导致不少商场经营者忽略了其是否能按照主力店的标准来建设商场，这之中还包括主力店的租金高低。只是借助大主力店的品牌知名度进行炒作，就会导致宣称引进主力店减少投资风险的“订单模式”变味为被开发商炒高产权商铺的工具。

　　之所以说只确定主力店，不细化到具体店铺是“订单商业”的发展瓶颈，是因为主力店的入驻虽然可以为商场带来人流量，但由于先期没有对其他店铺进行规划，这些商户与主力店难以形成客流共享，导致同场经营但帮助不大。

　　而且，一些知名品牌因为知名度过高很可能抢了其他品牌的风头。比如有LV门店的商场，同类品牌的经营情况就可能受到影响。在来福士、西单大悦城，因为H&M的存在，其他同价位的时尚品牌的生存状况就不容乐观。

　　不过，如今很多商场已经注意到了这一点。以家居业态被国内市场熟知的宜家集团宣布，将联手宜家家居的兄弟品牌英特宜家集团，以49％和51％的股权关系共同投资打造英特宜家购物中心。目前，英特宜家购物中心在无锡和北京的门店已经进入实际的项目规划阶段。
　　
　　据了解，英特宜家此番进军国内购物中心前，已经对店内80％的业态和品牌进行先期预估，之后才进入到招商阶段。这种变相的“订单模式”受到了不少业内专家的看好。与此同时，英特宜家招商中，将会同时打包运营多家购物中心，这将大大增加对品牌商的吸引力。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，如果“订单模式”能够最终细化到店内的多数品牌，最终实现推广，将对减少商场的招商压力起到重要作用。同时，这也是零售业相对发达的市场的发展规律，但实现这一过程还需要较长的一段时间。因为只有具备一定规模的品牌连锁企业才能获得品牌商的信任。

　　不过，还有专家表示，招商成功不过是“订单商业”长期经营的开始。招商环节顺利只是后期运营成功的基础。在运营中，开发商必须承担培育商场的责任，对商场协调好统一规划、统一招商、统一管理，实现开发商、投资者、商家、管理者共赢。