从世界趋势看，零售房地产正在从单一购物功能向综合开发转变。无论是小规模零售市场，还是超级购物中心，都在追求个性化设计和多功能作用，并力求成为一个混合项目或社区的中心。
　　
　　零售房地产概念“浮出水面”
　　■中国城市化的进展一定是未来20年经济发展的核心
　　■中国的零售市场越来越受国际市场的重视
　　■中国人喜欢城市化的生活
　　零售房地产是指用于零售、服务企业经营的地产和物业形态，具有统一规划和管理的特点，主要代表形式有购物中心、商业街区、专业主题商场等。

　　决定零售地产价值的核心因素有三个，一个是经济发展的水平，第二个是人口的增长，第三个资金的流动。随着中国不断加快城市化的进程，人才不断流入发展中的城市以及宽松的货币政策，必然会在未来的5~10年给中国的零售地产，包括商业地产带来一个高速的发展。

　　对明确提出“零售房地产”概念，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示高度认同和赞赏。他认为，中国当前商业房地产的表述过于笼统，由于商业房地产涵盖了多种截然不同的物业形态，容易对开发商形成错误的引导，比如以购物中心为代表的“零售房地产”，体现为零售品牌通过租赁方式入场经营，因此就需要实施复杂的商业管理和物业管理，包括营销；而写字楼则是提供公司办公场所的物业形态，更为强调物业管理，这是造成很多商业地产开发商只强调物业管理而忽视商业管理的一个重要原因。

　　对此，国际购物中心协会中国区首席代表许有为谈到：“以往总把‘商业房地产’和‘零售房地产’混淆在一起。而现在，中国的开发商越来越专业，概念也越来越清晰。”

　　目前，做购物中心面临的最大问题是招商的困难。许有为认为，目前很多国际品牌都很重视中国市场，比如服装和电器品牌等，他们都非常期望进入到中国的购物中心。

　　谈到招商问题，郭增利认为，中国本土零售品牌，特别是服装，一定要迅速了解购物中心的发展特点，逐步完善渠道策略，积极开拓购物中心通路，逐渐改变国内购物中心租户几乎被国际服装品牌垄断的局面。

　　上海港汇房地产开发有限公司董事长王裕强指出：“中国购物中心这几年的发展速度比中国百货业明显要快一点。中国现在还有8亿农民，如果要中国成为世界发达国家，2亿农民就已经足够了，还有6亿农民要从农村转到城市，从一线到三线的城市人口将会有巨增，所以说零售房地产产业的发展非常重要。”
　　
　　中信资本控股有限公司高级董事总经理兼房地产投资部主管程骁远介绍：“实际上，中国的内需占整个GDP远远落后于亚洲金砖四国，金砖四国中最高的达到70%，最低的是50%。而中国则需要从37%拉升到50%这样一个内需占GDP的比例。因此，中国零售房地产发展的空间是相当大的。”

　　零售房地产迎来“第二春”

　　■美国有3亿城市人口，但是有4.9万个购物中心；而中国有2亿城市人口，却只有不到2000个购物中心

　　■“保险资金”的进入会强力助推中国零售地产快速发展，4万亿保险公司总资产的10%是可以投资到商业地产

　　■购物中心业态将会向大型或特定方向分工发展，尤其是二三线区域购物中心的发展会非常迅猛
　　
　　在经济发展的中后期，随着居民自住房比例的不断提升，同时在小区环境不断成熟，商业环境不断完善的情况下，投资的拉动不断地转为消费需求，将会迎来第二轮商业地产的增值。从中长期的角度来看，中国商业房地产，包括零售房地产长期增值的优势应该说是非常明显，也非常明确的。
　　
　　金融街控股股份有限公司常务副总经理高靚认为：“购物中心这种业态，可以把零售、餐饮、娱乐、健身、以及其它的消费融为一体，较传统的百货业态会更乐观一些。另外，从市场的规模和容量来看，中国市场的发展有非常好的前景，比如说美国有3亿的城市人口，但是它有4.9万个购物中心；而中国有2亿的城市人口，实际上购物中心的数量不到2000个，所以说今后发展的空间是比较大的，消费需求的带动对整个市场规模的扩大有着非常大的带动作用。

　　大家都知道房地产信托基金可以整合物业机构，给开发商提供快速的回流资金，同时给房地产行业提供一个非常好的资本工具。房地产信托基金在中国呼之欲出，它对今后的零售房地产，包括商业房地产的扩大会将到一个本质性的作用。这个巨大的市场我们很难想到，比如说在美国，这种房地产信托基金的市值是在1500亿美元左右。用于房地产开发的约有170亿美元。而现在中国的信托基金是零，所以说今后发展的空间是难以想象的。这样一个市场规模，这样一个创意的资金对于资本价值的提升，包括对于行业快速规范的发展将会起到一个积极的带动作用。

　　同时，“保险资本”的进入会给零售房地产，包括商业房地产会有一个非常快速的推动作用。保险投资房地产具体的管理办法已经出台了，4万亿保险公司的总资产，其中10%是可以用作商业地产资产的投资，10%相当于4000亿，这40000亿相当于中国物业总的市值，所以说占比是非常大的，这一部分的钱是不允许投资住宅项目开发的。同时这对于已经进入到成熟稳定期的商业物业应该说是更好的一个机会，所以从近期、中期、远期来讲，零售房地产的前景应该说都是非常好的。但是，有了好的经济发展前景，有了好的市场需求，也有了充裕的资金，现在我们需要研究如何为这个快速增长的市场提供一个专业管理的团队，提升专业管理能力是急需解决的问题。”

　　“目前，大家达成一个共识就是在一线城市和一些大的中心城市，购物中心这种业态的发展会向大型或者是特定方向来分工发展，但是在二三线区域购物中心的发展会非常迅猛。”中信房地产股份有限公司副总裁禹来指出：“作为房地产来说处在特殊的时期，也就是国家对房地产的宏观调控，从我们自己的销售数据来看，住宅的销售受到很大的影响，这个与经济周期的零售行业是有关系。房地产发生一个巨大的转变，就是我们的商业房地产附属于住宅地产，或者是为住宅地产保驾护航这样的一个阶段已经过去了。今后在相当长的时间内，商业房地产将会占据相当重要的地位，甚至是主导的地位，或者说一个独立的地位。

　　商业房地产，我们把它细分定义为零售房地产，在房地产行业将会引起越来越大的影响。可惜的是，现在现在大多数住宅房地产企业做商业房地产做得都不是太理想。我还是坚持一个观点，我们是在中国做零售房地产，今后的市场会越来越大，零售房地产作为一个行业的地位也越来越重要，但是还会出现1/2的现象：购物中心需要盖楼，盖成了有1/2建不起来，建起来了的有1/2开不了业，开业了有1/2经营不好，这样一个定律是由于中国特殊的现象造成的，这种现象给资本市场提供了一个很好的机会，资本市场将会对这种现象会进行纠偏。从零售房地产这个市场来说，中国的零售房地产会非常巨大，但是前景也不容乐观，这样的情形给我们提供了一些机会，特别是国内有实力的机构提供了一些机会。同时，我预言今后在零售和商业地产将会有比较大的洗牌，这个洗牌同时会带动整个房地产行业结构的变化。”

　　天成企业集团董事长赵勇强谈到：“中国人做购物中心一不怕没钱，二不怕没地方。中国人有自己的消费习惯，中国购物中心最大的消费者是在中产阶级。在我们的价值体系里，中国有多少人在买LV，我们能够看得见，也能够算得出来。但是像H&M、ZARA等SPA品牌商，我认为这是中国未来零售业发展的重点。因为LV这类品牌很尖端、很窄众，如果要做大还是要是靠6~8亿的工薪阶层。

　　我现在形容我们的房地产团队是军阀割地。我们在学习的同时，要融入到当地，了解当地的情况，了解当地消费能力和水平，这样的消费中心才是有渗透力的。购物中心不是盖起来看的，购物中心是盖起来使用的，而且能够让人感觉到中国30年的改革开放以后，我们的生活水平在提高，分享我们改革开放的成果。

　　其次，是要重视中国的文化，因为我们在做的时候，很容易崇洋媚外，老外都是对的，我们都是错误的。其实，中国有很多文化因素都可以植入到购物中心当中去，我认为一定要在学习当中形成中国人自己的文化元素，了解中国的市场，为我们中国的老百姓建立2~3万个购物中心，那才是是真正世界的、中国的购物中心。”