近日，一则关于广州正佳广场M层销售名牌山寨货的消息引起广发关注。经调查，M层并非正佳广场所经营，即便如此，这仍给正佳广场带来了不利影响。产权分散的经营模式是导致这次事件的主因。那么产权分散产生的问题究竟能不能得到缓解？从政府到开发商、物业管理者各自应该承担什么义务？回购商铺是否可行？　　

　　直击案例

　　正佳广场喊冤　　

　　4月26日上午，广州天河区举行了“三打两建在行动暨世界知识产权日宣传”活动，并在活动现场展示了几十种山寨名牌，包括GUCCI眼镜、LV钱包等。见惯了山寨货的消费者原本已经见怪不怪，听到工商部门的工作人员介绍后却大吃一惊，原来这些名牌假冒货大多来自当地知名商场——正佳广场M层。

　　“连正佳广场都卖假货了，我还能相信什么？”

　　“商场疏于管理，应惩治有道。”

　　“正佳广场感觉挺好的，怎么也卖假货！”

　　看到相关报道后，一些消费者在微博上发表了自己的看法。作为口碑业绩俱佳的正佳广场，为什么会出现这种情况？M层究竟归不归正佳广场管理经营呢？

　　服装时报记者第一时间拨通了正佳广场某内部人员的电话，这位不愿透漏姓名的工作人员告诉记者，M层早在2005年正佳广场正式开业前就已对外出售。

　　“开业以来，我们一直都面临这样的问题，M层卖的是小商品，现在不归我们管理，产品质量可能缺少保障。”当记者谈及M层销售假货给正佳广场带来负面影响时，这位工作人员表示很无奈：“我们挺冤的，领导也很发愁，短期内解决这种问题的难度很大。”　　

　　产权分散惹祸　　

　　为什么购物中心内会出现类似小商品市场的空间，甚至出现假名牌？服装时报记者就此事采访了楚睿商业机构董事长黄文杰，在他看来，产权分散仍是主因。产权分散是近些年被反复提及的话题。对于不成熟的开发商来说，产权散售可以促使他们的资金迅速回笼，但不能忽视的是这种模式对商业地产的整体运营带来很大风险。

　　例如，商铺产权散售导致产权分散，每个小业主都追求高租金的客户，“各自为政”的结果导致商场整体布局缺乏统一规划、业态混乱。“购物中心需要培育期，产权分散产生的问题会使消费者感到反感，进而对购物中心留下不好的印象。”黄文杰对服装时报记者说。

　　对于由产权分散衍生出的产权式商铺的小业主来说，开发商制定的销售价格可能已经透支了他们的收益。小业主想获得高回报，自然要提高商铺出租的租金，这无疑也给起步阶段的商场带来拖累。

　　黄文杰还告诉记者，像正佳广场这种情况还不算太严重，更有一些商业地产开发商出售商铺后，由于种种原因闲置了好几年没有营业，其后果更不堪设想。

　　几年前，大连某大型商业广场曾利用沃尔玛、百盛等国际商业巨头的号召力，令商铺卖出了每平方米6万元的天价，该商家最终得以卖掉300多间商铺而获得9亿多元的销售回款。但这种销售神话的代价，是建立在严重透支下游投资者利益的基础上的，之后投资者购买的商铺根本无法租赁出去。一场官司败诉后，投资者的投资血本无归。后来，该商场的发展商不得不将长期闲置的商铺拆除重建。

　　目前，国内产权分散的商业地产已经过半，住宅地产受限使得很多住宅地产商转而开发商业地产。他们没有商业地产的开发经验，运作能力也存在缺陷，所以对自身的长期运营缺乏信心，在此情况下，这部分开发商会把做住宅地产的惯性思维方式直接套用于购物中心。换句话说，他们只想着“怎么把商铺卖出去”，而没有考虑“如何更好地经营”，所以即便承担较大风险，产权散售仍被很多开发商视为生财之道。

　　专家解围

　　回购商铺 明确各方责任　　

　　众多商业失败案例表明，产权分散或经营权不统一是商业地产运作失败的最大因素，近年来已经有一些商业地产开发商认识到这一问题并采取回购商铺的措施以保证管理经营权的统一，但中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，回购也存在很多问题，难度仍然很大。

　　“如果商业地产开发商想回购，他们需要与中小业主一个个去谈回购方案。这就面临一个问题，有的业主接受，有的业主不接受。而且，当谈到最后只剩下个别小业主时，他们会提出令开发商想象不到的高价格。”郭增利对服装时报记者说，“最后，往往是想回购的开发商没有办法真正回购而选择放弃，其成本风险也是难以想象得大。”

　　在郭增利看来，只有那些资金实力足够强、风险适宜、商铺小业主要求合理的大型企业才有资格谈回购。“其实，每个开发商都想回购，但最终能否实现，取决于小业主而不是开发商。”

　　在回购条件还不成熟的情况下，怎样才能缓解产权分散产生的问题呢？黄文杰建议，明确各方职责尤为重要。政府部门是否可以出台有关规定，明确开发商、业主、商家的责任义务。

　　具体说来，从物管层面来讲，商业地产物业的管理方要承担更大职责，不仅仅是维持现场经营秩序和设施的正常运作，他们也应有市场监管的职责和权利。对于大型商业项目，可以采用工商局派驻机构进场，既提供现场服务，又可实施日常监督检查。

　　以正佳广场来说，其管理方应该定期抽查商铺经营的合法性，主动承担这些责任。另外，正佳广场最好能通过一些方法保证所售区域能形成统一概念和主题，这样对后续经营有很大帮助。

　　从小业主方面来说，政府可以明确一些职能，比如说让小业主在出租时负连带责任，这样他们不会只考虑租金而不看商品质量和种类。

　　实际上，无论是回购还是明确各方职责，只要是产权分散还会引发各种问题，我们更希望看到的是产权统一、没有销售的商业地产。实践证明，自营式商铺虽然起步艰难，但更符合商业地产的长远发展。

　　令业内欣喜的是，近两年产权统一的商业项目在逐步增多，这是商业地产良性发展的标志。“两三年前在广州只有天河城一个项目产权统一经营，但如今除了天河城，还有太古汇、万菱汇、高德置地广场、花城汇以及即将开业的太阳新天地广场都是产权统一的项目。”黄文杰说。