一个新时代的开启，往往是以旧时代的落幕为契机。对于寸土寸金的淮海路商业街，更能体会这种残酷的商业更替。

　　2010年前后，美美百货、芭比全球旗舰店相继从淮海路撤出，淮海路迎来了第一次大规模的“转型革命”，随着K11和IAPM等新型业态的引入，淮海路转型升级初告成功。

　　然而今年以来，K11和IAPM之间的淮海路中段再起波澜。亦谷、巴黎婚纱、Lacoste、Claires等十数个品牌从这里撤离。一时间，“淮海路空铺潮”的说法甚嚣尘上。

　　调查了解到，淮海路空铺潮并非是一场新的危机，而只是过去一轮淮海路商业升级的余幕。在过去一段时间多家商户租约到期，商户对于高租金无法承受，而由于过去几年淮海路的商业调整主要集中于两段， 淮海路中段商业并未进行升级，因此在租户合约到期后，业主方也有意借此时机进行商业升级。如此，选择结束租约成为双方不约而同的选择。 　　

　　高昂的品牌展示费
　
　　商家选择在淮海路开店，品牌展示是最大目的。但对于租金高达35-65元/平方米/天的淮海路店铺，这个展示费不菲。

　　去年5月在淮海中路开设旗舰店的亦谷女装总经理吴宏坤告诉记者，亦谷600平米的店面年租金近800万元。

　　美桥资产管理董事总经理张景瑞认为，商家在淮海路开店进行品牌展示，会核算投入与产出，在开店前期为了选择核心地段，可以不计成本。但在开店时间达到一定时限，品牌展示已经达到了目的后，会偏重考虑成本因素。因此，这些商家在合约到期后选择离开，也是自然而然的选择。

　　《东地产》记者调查发现，刚歇业不久的C&A在淮海路坚守了6年，而亦谷只有一年不到。看来在寸土寸金的淮海路商业街，品牌展示的成本也会越来越贵。

　　但张景瑞分析，淮海路中段商业会“好女不愁嫁”。“K11和IAPM开业后，对区域人流的聚集和商业提升有很大促进作用，这些空铺的市场只会更好，更抢手。”

　　戴德梁行董事、中国区商业地产部主管甄仕奇也认为，目前出现空铺现象是局部性、结构性、也是正常的，是转型升级前的必要调整。这种局部空铺现象在商业街调整阶段都会存在。

　　淮海路走在十字路口 　　

　　大批量的商铺空出来后，淮海路中段招商如何走，成为摆在业主方面前的课题。

　　盈石中国商业投资控股集团董事长兼总裁司徒文聪对记者表示，目前东西两段已布局高端和时尚商业项目，未来中段部分应当在适当布局国际品牌的同时，更需要宽厚的容纳各类富有创意、特色、时尚和文化产业的种子经营者来串联和补充整个商圈业态。

　　司徒文聪分析，前几年位于淮海中路曾名噪一时的芭比全球旗舰店的黯然落幕可以看出，单纯引进国际化主题业态/品牌并不能确保商业项目的成功，而政府如果能够通过一定的政策和手段，引入和发展一些本土或者有文化内涵的品牌。这样既可以弘扬本土品牌精髓，保留其文化特色，为国际和国内的创意经营者和民族品牌保留一席之地，又可以打造符合自身优势与特色的亮点，形成真正意义上的差异化。

　　甄仕奇则指出，淮海路中段目前交通和停车等基础设施薄弱，餐饮又是弱项，因此人流距离较难。未来从硬件上来可以整体完善交通、停车等基础设施，增加餐饮、休闲等业态配比。 　　

　　引入创意商家升级 　　

　　与司徒文聪建议不谋而合的是，作为业主方之一的淮海商业集团做了一个创意商家的引入，淮海商业集团副总经理袁歌平告诉记者，一个新来者是台湾的“珂图美创”。它将带来一种创新的商业模式“品牌游击店”，即在商业发达地区设置临时性铺位，供零售商进行短时间展示和销售。“比如，有一个国外品牌想试水进入中国市场，又找不到合适店铺，就可以在这里租到短则数月、长则一年的店铺。”袁歌平说，与“房东”不同，在品牌入驻期间，珂图美创将负责宣传、策划、推广该品牌。作为配套，其后方还有一块900多平方米的铺位，将在引入咖啡等餐饮设施的同时，进行一定的设计师品牌展示。目前，珂图美创已与国内外70多位设计师签约，有望将他们的新鲜创意带来淮海路。

　　此外，同属淮海集团旗下的原Mzone商店也因租约到期而于去年年底关张。对此，淮海集团拟针对目前淮海路缺乏餐饮配套的现状，引入旗下的几大老字号品牌。其中就包括暂别淮海路数年的老大昌西点。“这一项目6月底就有望率先亮相。”他说。 　　

　　主动对接电商将增亮点 　　

　　作为过去以轻奢侈品为主的淮海中路商家而言，与东西两端的高端奢侈品相比，更容易受到电子商务的冲击，这也导致在淮海路开店的性价比日趋下滑。

　　张景瑞认为，传统的零售业固然会受到电子商务的冲击，但二者不是谁颠覆谁的关系，完全可以共赢互存，O2O模式线上线下结合就是这样突破的。

　　去年12月份，电子商务巨头亿贝20日宣布将在旧金山3家实体零售店设置3个可购物电子橱窗，供消费者在线购买。

　　亿贝在旧金山Westfield商场的索尼、TOMS（鞋类）和Rebecca Minkoff（服装）3家品牌专卖店的店面安装可购物橱窗。光顾这3家店的消费者可在互动式触摸屏上浏览约上百种商品。如果需要下单，消费者就输入自己的智能手机号码，随后收到手机短信，在手机上用亿贝的网上支付服务PayPal完成交易。消费者可选择商家免费送货，或自己在商场取货。

　　张景瑞认为，通过可购物橱窗这类的方式，传统零售业完全可以与电子商务进行融合，这对于淮海路中段的商业升级也具备一定的借鉴示范意义。