位于郑州火车站的格林兰酒店，始建于1988年，是上世纪八九十年代郑州火车站的地标性建筑，酒店毗邻享誉中原的郑州服装批发市场。据了解，如今的酒店高层房间已经“丧失”了客房的功能，而是出租给附近的服装商户，租金每平方米每月可达60元，与郑东新区写字楼的平均租金不相上下。

　　万千商户聚郑州

　　凌晨4点，在郑州火车站的世贸商城，已经有商户陆续到来，收货、理货，大约8点钟，他们迎来一天中最繁忙的时段：来自全国的客商都汇集到郑州火车站这块“弹丸之地”，选择他们想要销售的服装款式，在和商户讨价还价之后，这些客商将自己挑选好的服装运往全国各地。

　　近年来，郑州火车站服装市场在全国的知名度越来越高，以银基商贸城、世贸商城为代表的商城吸引着来自全国的客商。虽然建筑陈旧，但“银基”几乎成为了郑州火车站的地标。

　　经过长期的商脉积淀，郑州火车站已经成为一个拥有大批实力雄厚的服装大户，并组合成一张覆盖范围广阔、业态种类齐全的经营网络。郑州火车站商圈是全国知名的服装交易枢纽，这里的批发专业市场已经成为全国最具规模的服装集散地之一，与广州、北京并为全国服装市场三甲，是厂商、品牌商、批发商、代理商争相会聚之地。辐射中部六省3.6亿人口。

　　据有关数据显示，郑州火车站容纳了2万商户，20万从业人员，每年销往全国的服装达10亿件，年成交额800亿元。据悉，银基商贸城的部分商户每次缴纳租金，即有上百万元甚至几百万元之巨，可见商户底蕴之深厚。

　　在这里，服装商户主要以批发商和经销商为主，约占50%；其次为服装总代理或总经销，约占33%；厂家直接设点的比例约为8%。从销售地区来看，覆盖河南省及山西、山东、河北、安徽、湖北等周边省市。其中，河南省内的比例为77%,省外为23%。

　　“可以说郑州服装市场是全国服装市场的晴雨表，这里价格的变动直接影响着全国服装市场的价格。”郑州服装商会有关负责人表示。

　　老商圈遭遇发展瓶颈

　　当经济发展进入转型期，郑州火车站的服装商圈也面临着转型的机遇与挑战。

　　“做服装生意的，主要是拿货，稍微大一点的商户都不需要走零售或者小量的批发。”在格林兰酒店经营服装生意的钱先生介绍道，“我们就是想在火车站找一个能展示和办公的地方，但是找不到合适的。”

　　与钱先生的处境一样，徐女士已在火车站经营服装生意近10年，她在附近一个酒店租用了30平方米见方的办公场所：“服装生意越做越大，接触客户的层次也高了。原来我在银基租的小铺，后来生意做大了，就想在附近租个高档点的写字楼，这样客户来了也有面子。但是火车站这块历来就是脏乱差，也没有像样的写字楼，我们只能到酒店里租房间办公，还算体面。”

　　钱先生和徐女士的经历并不是个案，据关注火车站多年的张先生介绍，火车站附近写字楼形态的商场基本满租，如世贸商城的银座、大户中心，虽然设施陈旧、档次也比较低，仍然供不应求。“甚至有南方做箱包的商人，由于无法接受服装市场内的低端环境，只得到附近的粤海酒店租了整层做产品展示和办公。”张先生介绍道。

　　据克尔瑞机构数据显示，2013年4月份，郑州市写字楼的供应量较去年同期同比增长941%，环比增长413%，而火车站服装商圈所处的二七区和管城区该月写字楼供应量却是0。大量的地产商把注意力投向郑东新区和金水区等地区，却忽视了火车站这一块大市场。

　　可见，郑州火车站商圈的品质写字楼，呈现出严重的供不应求状况，这与商业地产泡沫式增长的大市场环境背道而驰。

　　可喜的是，天荣商贸城、锦荣商贸城、钱塘衣城等服装市场正在进行规划升级改造，预计在5年后，郑州火车站新型的服装商圈即将形成，服装商户将拥有为服装行业量身打造的展贸式写字楼，彻底摆脱在酒店租用房间的窘境。

　　向“展贸”转型是大势所趋

　　随着“中原裤都”地位的稳固，领秀、娅丽达、渡森等郑州本土服装品牌正在快速拓展全国市场，并在CHIC等国际级服装博览会崭露头角，这些走向全国的服装企业，一改以往人们印象中郑州火车站低端、落后的形象，代以充满设计、创意的时尚形象面向大众。

　　郑州正在从单一的服装批发集散地，升级为创意设计、服装制作、服装批发为一体的综合性服装市场，随着郑州火车站老市场的升级改造，在全国服装市场的地位将更加稳固。

　　结合目前火车站地区正在进行的升级之举，业内人士预测，超级展贸综合体或可期待，郑州服装市场将在5年左右走入展贸时代，该服装专业市场模式极有可能助推郑州晋升成为第三个全国性服装代理基地。

　　“中国服装专业市场的发展阶段决定了市场的转型和创新的要点。”河南省服装行业协会有关负责人表示，随着服装批发产业的变化，单纯的服装批发类市场主要集中在传统服装批发商圈内，一些主题类服装市场逐步成为传统服装商圈业态的补充，而服装综合体则伴随着中国城市化和商业地产的快速发展，大多以综合体建筑形式，或者在业态上更加综合、或者在功能上更加复合，成为未来服装专业市场投资建设和创新发展的新趋势。

　　在他看来，新的经营业态中“展示销售”就相当于“样板间”的功能，而电子商务则起到“无店销售”的功能，两者结合后，仓储、物流完全可以外移，这将大大弱化现货批发所带来的人流和物流的困扰，有助于培育更加高端的商业形态。

　　事实上，郑州火车站服装商圈正在经历巨变。以钱塘街为界，东边的钱塘衣城、天荣、锦荣项目都在进行拆迁和升级改造，尤其是天荣项目，规划的中部大观国际商贸中心，将成为满足服装批零上中下游需求的第五代超级展贸综合体。这三个项目更新建成后，将为火车站服装商圈提供崭新的形象，物流解决方案能缓解火车站区域的交通状况，同时提供多业态立体式的交易市场。

　　“这些变化都符合批发市场外迁，政府对着力打造火车站圈商品展示、零售和电子化交易市场的要求。”在专家们看来，超级展贸综合体对加快服装产业升级换代，带动资金流、信息流、物流、人流的良性扩张……都会作出突出的贡献。对区域经济的良性再造、服装产业结构优化升级、服装资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的黄金价值魅力。

　　中国市场管理实战专家、北京大学“智慧商城与数字贸易课题组”组长兼首席专家胡宝钢认为，“展贸”功能将是近期和将来一段时间内纺织服装专业市场的发展趋势，将取代原有传统市场的批发功能，并将创意、金融、服务、设计、贸易等周边功能囊括其中，强化其新的商贸模式，弱化其传统的批发模式。抓住这一发展趋势，将是以郑州火车站服装商圈为代表的传统商业项目的转型方向。