英国《金融时报》中文网专栏作家 沈建光

　　房地产市场发展对于经济增长来讲是一把双刃剑。如果能够推动房地产健康发展，便有助于带动投资以及家电、装修、建筑、钢筋、水泥等相关行业的发展，支持经济增长。而一旦房地产泡沫积聚，最终泡沫破灭对于实体经济的打击也将是持久而深远的。鉴于日本、东南亚、美国、欧洲部分国家都遭受过房地产泡沫破灭带来的惨痛教训，本次欧美之行，我特地留意了欧美的房地产市场最新进展，意与中国的房地产市场发展形成对比，作为借鉴。

　　欧洲房地产市场仍旧低迷

　　自上个世纪90年代初，伴随着经济的快速发展，货币政策宽松与抵押贷款市场管制放松，欧洲房地产亦经历了长达10余年的繁荣阶段。根据国际清算银行 (BIS) 的数据，从90年代初至2005年，英国、荷兰、挪威、西班牙等国的实际房价增长均超过100%，其中爱尔兰的实际房价增长超过240%。而根据房价收入比指数，不少欧洲国家房价泡沫超过美国。

　　次贷危机的爆发触动了欧洲摇摇欲坠的房市。本次欧洲之行，我观察到，欧洲大部分国家的房地产市场仍处于深刻的调整之中。例如，丹麦房地产泡沫破灭以后，经济仍非常疲软。根据丹麦统计局最新公布的数据显示，2011年丹麦的别墅价格下降了8.5%，公寓价格下降3.5%，与2007年5月房价高峰时期相比，总体房价已下跌了21.4%，而目前丹麦的房价只是维持在2003年的水平。

　　英国房地产价格自07年11月以来大幅下滑，直到2009年初，英国Nationwide房价指数最多下滑了近20%，其后有所企稳。目前英国房价虽有所回升，但比起2007年高峰时刻，仍有11.6%的跌幅，房地产市场整体仍然处于压抑状态。但是受外地购房者大量增加的影响，英国的豪华住宅，尤其是在伦敦的豪华住宅却异常红火。

　　西班牙房价自2008年2季度开始下降，目前房地产市场仍然保持颓势。2011年四季度，西班牙房价同比下跌11.2%，二手房价同比下跌13.7%。两个数据均为2007年开始相关统计以来最大跌幅，目前西房价下跌的速度与2008年金融危机爆发后美国房价下跌的形势相似。

　　但是，德国为欧盟国家中的特例，其房地产市场自70年代以来一直保持稳定，并未显现泡沫迹象。目前德国慕尼黑房价只有3500美元/平方米左右，法兰克福的房价只有2400-3300美元/平方米，柏林更低到1840-2600美元/平方米，远低于其他发达国家。究其原因在于德国政府一直将保障居民住房作为首要的政策目标之一，并出台了多项法律保护租客利益和遏制投资投机性需求。因此，直到金融危机爆发，德国的房价指数基本维持在原有水平，没有向欧洲其他国家一样大幅波动，值得广泛借鉴。
　　美国房地产出现复苏迹象

　　这次来到纽约、波士顿和芝加哥，都发现一个同样的现象：即房租上涨，而房价仍未动，让我初步看好美国房地产市场。而回国后，收到一则广告，显示目前美国有些地方的房价有所恢复，更进一步验证了我的想法。以前我在国际货币基金工作时住的小区——弗杰尼亚州的FAIRFAX区正在出售一个450平方米别墅，5年的新房子，现要价159万美元。小区居住的人都属于全美人均收入最高的人群，小区环境也不错，三年前房价曾降到过139万美元，现在159万美元的价格已经回到了07年水平。

　　美国的房价究竟调整到何种程度才能出现拐点？就这一问题，我曾在2008年初做过估算。当时，我曾用房价/租金比和房价/人均收入比这两个通用指标来衡量此次房地产泡沫程度。得出的结论是，此次房地产泡沫要大于80年代末期，而且这两个指标均大幅度地超出其历史平均值。从08年的房价/租金比来看，美国实际房价还有20%左右的下调空间，而从房价/人均收入比来看，美国实际房价还有13%左右的下调空间。另外，房价变化与实际租金、实际收入、实际按揭利率、住房空置率、房价预期密切相关。实证研究显示，当时的实际房价依然高于潜在水平16%。这一结果与上述用房价/租金比和房价/人均收入比这两个通用指标直观得出的结果基本一致。

　　这次来到美国，通过观察美国房地产市场已经美国FHFA房屋价格数据，我发现，目前美国房价已经比2008年4月时下降了14.5%，比2007年高点时下降了超过20%，房地产市场的调整基本到位。

　　中国史无前例的房地产调控

　　与受次贷危机影响，欧美房地产市场自主回调不同，近两年中国房地产市场冷却降温，主要是受到了政策调控的影响。实际上，金融危机过后，特别是2009年下半年以来，中国房地产市场反而由于流动性充裕，出现了一轮快速上扬。尤其是2009年下半年-2010年上半年，中国一线城市的房价收入比指标已经远远超过了国际标准，北京、上海的房价水平堪比纽约，这对于中国这个中等收入的国家来讲，显然是不可持续的。

　　至今为止，中国的房地产调控政策持续了已有两年的时间，期间调控政策曾不断加码，严厉程度实属罕见。据国家统计局公布的最新房价数据显示，今年2月70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市仅有4个。而环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。可以说，全国大范围的房价下降格局已成定局。

　　另外，根据早前央行公布的调查报告显示，目前约有68%的居民认为房价“过高，难以接受”，较上季下降5.2个百分点；预期未来房价“上升”的居民约为18%，大幅低于2年前的45%。未来3个月有购房意愿的居民占14%，降至09年来最低。数据支持温家宝总理在两会上的表态，即“房地产调控在艰难中看到一点曙光，调控已经有所进展”。

　　然而，我认为，目前中国一些城市房价仍未到合理水平，市场不应该对房地产调控政策放松期望过高，但也不必过度悲观。毕竟全国性房价下降已经出现，而且趋势越来越明显。另外，土地拍卖低价成交，住宅销售大幅下滑，住宅新开工零增长，却令人担心。我认为，如此趋势持续，未来普通商品房供应将会下降，对巩固房价下降的成果不利。因此有必要进行针对性政策调整，如大力鼓励刚性与改善性需求，已迫在眉睫。

（注：本文仅代表作者观点，本文为欧美系列最后一则）